Boligorganisationer samarbejder om fremtidige udfordringer

To almene boligorganisationer i Tønder laver en fælles plan for et byområde ved udsigten til et faldende samlet befolkningstal, men en voksende gruppe af ældre borgere. En historisk boligafdeling nedrives ifølge udkastet, mens andre boligejendomme nedrenoveres eller får elevatorer. Tønder Kommune vil nu lave en helhedsplan, der gælder for almene boliger i hele kommunen

Længere henne krydser det turkisblå lokaltog gaden mellem sænkede jernbanebomme. Solen er fremme og kaster også lys over to rødstensbygninger lige her, der er i to etager, hvortil kommer et delvist udnyttet loft.

Bygningerne ligger på Bargumsvej nær centrum i Tønder i Sydvestjylland. De indeholder 22 almene boliger og blev opført i i midten af 1940'erne. De udgjorde den første afdeling overhovedet i Tønder Andelsboligforening. Snart vil bygningerne formentlig være jævnet med jorden.

FAKTA OM TØNDER ANDELSBOLIGFORENING

Tønder Andelsboligforening er fra 1941 og råder over 895 boliger fordelt på 29 afdelinger. Langt hovedparten ligger i Tønder by, og resten er i mindre byer i omegnen.

Boligtyperne spænder over familieboliger, ungdomsboliger og seniorboliger. Hovedparten er etageejendomme, men der er også rækkehuse. En af afdelingerne er i øvrigt det gamle rådhus på det centrale torv i Tønder.

Helhedsplanen i området ved Nørremarksvej omfatter for Tønder Andelsboligforenings vedkommende afdeling 1 med fem afsnit samt afdeling 14. I alt er 186 boliger omfattet af planen.

Tønder Andelsboligforening administreres af SALUS Boligadministration.

»Det er barskt at skulle rive en historisk afdeling ned," siger Bjarne Baun Madsen, der er teknisk chef i SALUS Boligadministration, som administrerer Tønder Andelsboligforenings afdelinger.

En rundtur inde i den ene af blokkene illustrerer, at boligerne har bygningsmæssige udfordringer og under alle omstændigheder ville trænge til en ordentlig overhaling. Indretningen er uhensigtsmæssig. Yderdørene mangler brandsikring.

Det var svært at leje boligerne ud. Pr. 1. marts i år stod 10 ud af de 22 boliger tomme.

De to først opførte boligejendomme i Tønder Andelsboligforening er udset til nedrivning, fordi kun cirka halvdelen er udlejet, og ejendomme trænger til så gennemgribende forbedringer, at det ville blive uforholdsmæssigt dyrt.

Ønsker om en samlet vurdering af området

Processen begyndte med en henvendelse til Landsbyggefonden tilbage i 2012. Landsbyggefonden opfordrede til, at Tønder Andelsboligforening indledte et samarbejde med Tønder Boligselskab om fremtiden for almene boliger i området ved Nørremarksvej i den nordvestlige del af Tønder. Bargumsvej er en tværvej til Nørremarksvej.

FAKTA OM TØNDER BOLIGSELSKAB

Tønder Boligselskab er fra 1984 og råder over 330 lejligheder i Tønder fordelt på seks afdelinger.

Boligtyperne spænder over familieboliger, ungdomsboliger og ældreboliger. Hovedparten er etageejendomme, men der er også rækkehuse.

Helhedsplanen i området ved Nørremarksvej omfatter for Tønder Boligselskabs vedkommende afdeling 13-52, som består af seks afsnit og i alt 129 boliger.

Tønder Boligselskab administreres af Domea.

En helhedsplan skulle afgøre, hvad der skulle gøres ved hvilke afdelinger i området ud fra en samlet vurdering.

Dalende efterspørgsel på almene boliger

Befolkningstallet er svagt faldende i Tønder by og i Tønder Kommune. Samfundsinstitutioner lukker, og det er svært at tiltrække nye virksomheder. De unge flytter til større byer.

Udviklingen smitter af på den almene boligsektor. Tomgangen i almene boliger i Tønder Kommune har i lange perioder ligget på over to procent - kun midlertidigt afbrudt, da der på kort tid i 2015 kom mange asylansøgere til Danmark. To procent er langt over landsgennemsnittet.

Den almene sektor er også presset af faldende priser på ejerboliger i regionen.

Befolkningsudviklingen ventes samlet set at reducere behovet for almene boliger i Tønder Kommune.

Afdeling 1 i Tønder Andelsboligforening er fra 1940’erne og består af denne ejendom og en tilsvarende naboejendom. Hvis helhedsplanen gennemføres, forsvinder bygningerne, og der bliver en græsplæne her i stedet.

»Det giver god mening med en helhedsplan, så planerne i de to boligorganisationer om nedrivning og nedrenovering afstemmes indbyrdes. Vi skal så vidt muligt sikre, at vi har det rigtige antal almene boliger og de rette boligtyper mange år frem i tiden,« siger Lars Bo Steensbeck, bygherrerådgiver i Domea, som administrerer Tønder Boligselskabs afdelinger.


Helhedsplaner er blevet et skarpt værktøj

Landsbyggefonden stiller altid krav om, at der udarbejdes en helhedsplan, og har leveret formlen til denne indsats. En plan kan omfatte en enkelt afdeling eller et helt byområde.

»Det giver mulighed for at anlægge et helikopterperspektiv og få boligorganisationer til at beskrive bygningsfysiske, økonomiske og boligsociale aspekter og forventningen om boligbehovet. Det er også vigtigt at analysere boligmarkedet og konkurrencesituationen - især hvis der ikke er fuld udlejning,« siger Lars Holmsgaard, funktionsleder for den byggetekniske funktion i Landsbyggefonden.

Han tilføjer, at kommunen i et givent område udviser stort engagement i at deltage i disse drøftelser, fordi en kommune har ansvaret for bydelsfunktioner og den samlede byplanlægning.

»Helhedsplaner bidrager både til sektorens og kommunens arbejde. Landsbyggefonden har udviklet helhedsplanerne til et skarpt værktøj. Fonden stiller skrappe krav gennem forløbet,« siger Lars Holmsgaard.

Der er flere måder at opnå større tilgængelighed på. Ejendommen til venstre bliver »nedbygget« til rækkehuse. Ejendomme til højre får elevatorer. Begge hører under Tønder Boligselskab.

Gruppe af ældre lejere vil vokse

Samtidig med at der ventes at være færre borgere i Tønder Kommune om 10 og 15 år, så vil gruppen af personer over 65 år vokse i samme periode. Det giver isoleret betragtet et øget behov for boliger i bycentrum eller tæt ved offentlig transport og med en god tilgængelighed.

Hertil kommer, at etageboliger i Tønder by har svært ved at tiltrække ressourcestærke beboere. Dette peger ligeledes i retning af at satse på tæt-lav byggeri og etagebygninger med elevatorer.

»Det er vores generelle erfaring, at det er svært at leje lejligheder på anden sal ud, selv om de er renoveret. Det er lige meget, hvor de er i Tønder. Vi har haft et lejetab af den grund,« siger Allis Jensen, formand for Tønder Boligselskab.


Færre boligenheder - større tilgængelighed

Hermed er forklaringen også givet på, at Tønder Boligselskab har besluttet at nedbygge en treetages blok, som ligger på Nørremarksvej og er en del af Bernadotteparken.

Nedrenoveringen af denne blok medfører også en fjernelse af facaden med stålprofilplader, der harmonerer dårligt med omgivelserne.

Det er en blok, som er beklædt med lysegrå stålprofilplader. Blokken er fra 1972, og den fik denne facade, der stikker af fra omgivelserne, samt nyt køkken og bad i 1990'erne.  Indretningen er optimal med fire værelser fordelt på 86 kvadratmeter. Huslejen er rimelig.

Men pr. 1. marts i år stod otte ud af de 30 boliger tomme.

Så Tønder Boligselskab lægger op til, at etagebygningen forvandles til tæt-lav bygninger med fuld tilgængelighed. Skitsen til rækkehuse med blank teglmur, tag med tagpap og kælder under er allerede lavet. Rækkehusene kommer til at indeholde 20 boliger.

Bygherrerådgiver Lars Bo Steensbeck viser skitsen til Tønder Boligselskabs rækkehuse, der skal afløse treetages blokken.

Naboejendommen, en klassisk bygning i røde sten i tre etager, skal gennemgå en omfattende renovering og udstyres med elevatorer. Facit: 30 etageboliger reduceres til 24 boliger med fuld tilgængelighed samt tre store lejligheder uden elevator. En tredje ejendom med lavere bygninger står til en ordinær renovering.

Tønder Boligselskab ville i samme omgang gerne nedrive to nedslidte etageejendomme et andet sted i byen, men alle boliger i ejendommene er udlejet, og kommunen signalerede, at den ønsker at afvente udfaldet af arbejdet i Nørremarksvej-området.

»Vi var kommet med forslag hver især, men kommunens input inddrages ligeledes,« siger Lars Bo Steensbeck.

For sit vedkommende foretager Tønder Andelsboligforening mindre udbedringer i flere afsnit i området.


Det fremtidige lejeniveau er en faktor

Foruden Tønder Kommune har Landsbyggefonden haft mulighed for at komme med input, mens Tønder Andelsboligforening og Tønder Boligselskab med hjælp udefra lavede status hver især om deres boliger i området ved Nørremarksvej.

»Landsbyggefonden har vurderet disse rapporter, og der er blevet genereret flere tanker - blandt andet om lejeniveauet i de færdige boliger,« siger Lars Bo Steensbeck.

I denne klassiske etageejendom i røde sten bliver 30 boliger som følge af renovering til 24 boliger, hvor der vil være mulighed for adgang via elevator. Desuden bliver der tre store lejligheder uden elevator i ejendommen efter renoveringen.

Begge boligorganisationer oplever, at kontanthjælpsloftet lægger et loft over, hvor høj en husleje kontanthjælpsmodtagere er i stand til at betale i almene boliger.

»Vi skal tænke på omkostningerne ved renovering. Vi har ikke set den fulde effekt af kontanthjælpsloftet endnu,« siger Bjarne Baun Madsen.

Boligorganisationerne skal på den anden side tilgodese hensynet til at appellere til ressourcestærke beboere, som kan betale mere i leje for en højere standard.


Udkastet til helhedsplanen er færdigt

Bidragene fra Tønder Andelsboligforening og Tønder Boligselskab er blevet sammenskrevet af Kuben Management, som både har byggeteknisk ekspertise og kapacitet til at lave prognoser om befolkning og boliger. Kuben Management har holdt møder med boligorganisationerne hver for sig og sammen.

»Vi kan vise, at der er gjort fælles overvejelser. Der er også en prognose for fremtiden, og vi kan selvfølgelig kun lave den ud fra kendte faktorer,« siger Lars Bo Steensbeck.

Tønder Kommune har godkendt helhedsplanen, der netop er blevet færdig som et udkast. Tilbage står, hvordan Landsbyggefonden samt Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen reagerer.

»Vi håber på en positiv tilbagemelding, og når vi så har set effekten af reduktionen, vil vi overveje en renovering af de resterende afdelinger i området ved Nørremarksvej,« siger Bjarne Baun Madsen.

Beboerdemokratiet i afdeling 1 har for længst godkendt en nedrivning. På samme sted bliver der en græsplæne i stedet for de over 70 år gamle etageejendomme, mens beboerne tilbydes genhusning andre steder i boligorganisationen.

»Alle stemte for nedrivning. En renovering ville have givet en kæmpemæssig stigning i huslejen, og det brød ingen sig om,« siger Børge Rossen, formand for Tønder Andelsboligforening.


Det næste er en plan for hele kommunen

Tønder Kommune glæder sig over, at de almene boligorganisationer kigger på de lokale forhold sammen og koordinerer planen for den fremtidige boligudvikling.

I Tønder Kommune er der bifald til samarbejdet mellem Tønder Andelsboligforening og Tønder Boligselskab.

Tønder Kommune er i løbende kontakt med alle boligorganisationer i kommunen om den fremtidige udvikling og har desuden nedsat en projektgruppe, hvori også administrationsselskaberne deltager. Der er cirka 2.500 almene boliger i kommunen.

Tønder Kommune besluttede for nogle år siden at udarbejde en såkaldt indsats- og handlingsplan for den almene sektor. Første fase var en analyse af status og udviklingstendenser for det lokale almene boligmarked, herunder kommunens befolkningsudvikling.

Anden fase indledes i anden halvdel af april og har til formål at udarbejde en strategi, der kan fremtidssikre de almene boliger i Tønder Kommune. Her bliver alle almene boligorganisationer og deres afdelinger gennemgået nøje. Der bliver blandt andet også foretaget en social analyse.

»Herefter vil vi have grundlaget for at tilpasse udviklingen i den almene boligsektor i kommunen til de konkrete udfordringer. Vi kan nedbringe tab og højne kvalitet. Vi kan styrke de almene boliger generelt og etablere en bedre sammenhæng mellem den almene boligsektor og det øvrige boligmarked,« siger Morten E. Snitker, afdelingsleder i Centralforvaltningen i Tønder Kommune.

Med tiden kan helhedsplanen for et enkelt boligområde således blive til en plan for hele kommunen.

Fotos i artiklen: Lars Just

FAKTA OM TØNDER

Tønder har cirka 7.600 indbyggere i selve byen, mens der bor næsten 38.000 i Tønder Kommune.

Der sker en nettofraflytning fra Sydjylland, og Tønder Kommune ventes at blive særlig hårdt ramt.

Inden for de seneste årtier er seminariet og kasernen nedlagt, og sygehuset er skrumpet til ambulatorier og klinikker - det har ikke længere sengeafsnit.

Dele af kasernen er overtaget af en afdeling af SKAT, som er vokset til næsten 200 ansatte. Langtfra alle medarbejderne bor dog i kommunen.

Erhvervslivet i Tønder er domineret af en emballagevirksomhed, en aluminiumsfabrik og en servicevirksomhed inden for rengøring. Desuden har skokoncernen ECCO et kursus- og konferencecenter i byen.

Det faldende befolkningstal skyldes primært urbaniseringen og skønnes kun delvist at kunne påvirkes gennem en lokal indsats for at tiltrække arbejdspladser og skabe attraktive boligmiljøer.


Kilder: Tønder Kommune, Danmarks Statistik, Sygehus Sønderjylland og Wikipedia

;