Bystrategi er drømme, best practice og eksperimenter

Danmark er under forandring, og historiens største boligeksperiment er i gang ifølge en forsker i byudvikling. Den almene sektor spiller en afgørende rolle i bystrategisk udvikling, og derfor sætter Landsbyggefonden spot på emnet med konferencerækken ’Bystrategisk Udsyn’. Den første blev afholdt dette efterår, og dermed er der skabt en platform for samtalen om byudvikling i fællesskab.

Den første udgave af konferencerækken ’Bystrategisk Udsyn’ landede midt i en coronatid og havde derfor flere virtuelle end fysisk tilstedeværende deltagere.

Både deltagere i salen og ved skærmene fik massevis af take-away fra dagen: Historisk perspektiv, eksempler på vellykkede projekter fra udlandet, indsigter i aktuelle initiativer i Danmark, opmærksomhed på vigtigheden af fællesskab og involvering, viden om de vidtrækkende samfundsmæssige gevinster ved bystrategisk udvikling og meget mere.

”Afsættet for os er den almene sektor, men vi vil gerne arbejde ud over vores egen matrikel. Som en væsentlig bystrategisk aktør vil vi gerne blive endnu bedre og dét i samarbejde med andre aktører. I dag er starten på en rejse, hvor vi deler viden og erfaringer samt udvikler netværk og alliancer,” sagde Landsbyggefondens formand Christian Høgsbro og skød dermed både konferencerækken og samfundsdebatten i gang.

For hvor skal vi hen?

 

Den første udgave af konferencerækken ’Bystrategisk Udsyn’ landede midt i en coronatid og havde derfor flere virtuelle end fysisk tilstedeværende deltagere.

Både deltagere i salen og ved skærmene fik massevis af take-away fra dagen: Historisk perspektiv, eksempler på vellykkede projekter fra udlandet, indsigter i aktuelle initiativer i Danmark, opmærksomhed på vigtigheden af fællesskab og involvering, viden om de vidtrækkende samfundsmæssige gevinster ved bystrategisk udvikling og meget mere.

”Afsættet for os er den almene sektor, men vi vil gerne arbejde ud over vores egen matrikel. Som en væsentlig bystrategisk aktør vil vi gerne blive endnu bedre og dét i samarbejde med andre aktører. I dag er starten på en rejse, hvor vi deler viden og erfaringer samt udvikler netværk og alliancer,” sagde Landsbyggefondens formand Christian Høgsbro og skød dermed både konferencerækken og samfundsdebatten i gang.

For hvor skal vi hen?

 

På billedet ses Landsbyggefondens formand Christian Høgsbro, som åbner den første af flere konferencer om Bystrategisk Udsyn. Han står ved taler pulten, og i baggrunden ses Jonas Lindholm, som er moderator på konferencen.
Landsbyggefondens formand Christian Høgsbro åbnede den første af flere konferencer om Bystrategisk Udsyn.

Bystrategisk Udsyn – en konferencerække

Bystrategisk Udsyn er en serie af konferencer, hvor centrale aktører udveksler løsninger og visioner for byernes fremtid. Fokus er på udviklingen af både store og små byer.

Med udgangspunkt i de almene boliger og bredt samarbejde bliver muligheder og udfordringer for en bæredygtig udvikling belyst fra et bystrategisk perspektiv.

Landsbyggefonden inviterer ledende medarbejdere på tværs af sektorer, faggrupper og civilsamfund til at deltage ud fra en tro på, at den fremtidige udvikling i by- og boligområder bedst skabes i fællesskab.

Læs mere på bystrategiskudsyn.dk.

Indflydelse skaber engagement

I den omdannede sporvognsremise i Københavns Sydhavn, hvor konferencens fysiske del blev afholdt sidst i oktober, overlod Landsbyggefondens bestyrelsesformand scenen til konferencens keynote speaker. Det var Xander Vermeulen Windsant, arkitekt og grundlægger af XVW architectuur i Holland.

Tegnestuen har blandt andet vundet Mies van der Rohe-prisen for udvikling af det sociale boligbyggeri DeFlat Kleiburg. Den 400 meter lange bygning ligger i det udsatte boligområde i Bijlmermeer ved Amsterdam. Mens XVW stod for at renovere facaden og revitalisere de fælles arealer, blev nogle lejligheder omlagt fra leje til eje og tømt for alt.

”I stedet for at fortælle folk, hvordan de skal bo, gav vi dem muligheden for selv at designe og ombygge lejlighederne, hvor der kun var VVS og el. Lejlighederne blev lige så forskellige som beboerne, der lærte hinanden at kende i byggeprocessen og derfor var rystet sammen, da de flyttede ind,” berettede Windsant.

 

Indflydelse skaber engagement

I den omdannede sporvognsremise i Københavns Sydhavn, hvor konferencens fysiske del blev afholdt sidst i oktober, overlod Landsbyggefondens bestyrelsesformand scenen til konferencens keynote speaker. Det var Xander Vermeulen Windsant, arkitekt og grundlægger af XVW architectuur i Holland.

Tegnestuen har blandt andet vundet Mies van der Rohe-prisen for udvikling af det sociale boligbyggeri DeFlat Kleiburg. Den 400 meter lange bygning ligger i det udsatte boligområde i Bijlmermeer ved Amsterdam. Mens XVW stod for at renovere facaden og revitalisere de fælles arealer, blev nogle lejligheder omlagt fra leje til eje og tømt for alt.

”I stedet for at fortælle folk, hvordan de skal bo, gav vi dem muligheden for selv at designe og ombygge lejlighederne, hvor der kun var VVS og el. Lejlighederne blev lige så forskellige som beboerne, der lærte hinanden at kende i byggeprocessen og derfor var rystet sammen, da de flyttede ind,” berettede Windsant.

 

På billedet ses den hollandske arkitekt og grundlægger af XVW architectuur, som er med på konferencen via Zoom. I forgrunden kan man skimte dagens moderator, Jonas Lindholm
Xander Vermeulen Windsant, arkitekt og grundlægger af XVW architectuur, var med online og fortalte om det prisvindende Kleiburg-projekt i Amsterdam.

Tegnestuen forandrede bygningen udvendigt ved at skrælle gamle lag af maling væk og lade betonen stå autentisk. De nederste etager blev omdannet til boliger og butikker med store, åbne facader, mens små skumle tunneller blev åbnet op til høje, lyse rum. Lige så top-down den ydre transformation var, lige så bottom-up var den indvendige for at skabe engagement og ansvar – og i sidste ende et trygt boligområde.

Bland på tværs af sociale skel

Den hollandske arkitekt mener, at grimme bygninger er lette at give skylden for et områdes problemer, men minder om, at der ofte er stor kærlighed til stedet fra dem, der bor der. Hvis man lytter til dem og giver dem indflydelse, kan det være med til at transformere et belastet område. I Danmark har der formelt været beboerdemokrati siden 1985, men ifølge en af de største udlejere af almene boliger i Danmark, er det bestemt ikke altid, at det bliver udnyttet.

”Tanken om, at medindflydelse øger beboernes selvfølelse og ansvar for området, er teoretisk smuk, men i praksis oplever vi sjældent et stort engagement fra den største del af beboerne, med mindre det handler om tilladelser til kæledyr eller valg af tv-pakker. Beboerne har mulighed for indflydelse på rigtig meget, men kun et fåtal tager den typisk,” siger Rolf Andersson, byggedirektør i KAB, der administrerer almene boliger med over 100.000 beboere i Hovedstadsområdet.

 

Tegnestuen forandrede bygningen udvendigt ved at skrælle gamle lag af maling væk og lade betonen stå autentisk. De nederste etager blev omdannet til boliger og butikker med store, åbne facader, mens små skumle tunneller blev åbnet op til høje, lyse rum. Lige så top-down den ydre transformation var, lige så bottom-up var den indvendige for at skabe engagement og ansvar – og i sidste ende et trygt boligområde.

Bland på tværs af sociale skel

Den hollandske arkitekt mener, at grimme bygninger er lette at give skylden for et områdes problemer, men minder om, at der ofte er stor kærlighed til stedet fra dem, der bor der. Hvis man lytter til dem og giver dem indflydelse, kan det være med til at transformere et belastet område. I Danmark har der formelt været beboerdemokrati siden 1985, men ifølge en af de største udlejere af almene boliger i Danmark, er det bestemt ikke altid, at det bliver udnyttet.

”Tanken om, at medindflydelse øger beboernes selvfølelse og ansvar for området, er teoretisk smuk, men i praksis oplever vi sjældent et stort engagement fra den største del af beboerne, med mindre det handler om tilladelser til kæledyr eller valg af tv-pakker. Beboerne har mulighed for indflydelse på rigtig meget, men kun et fåtal tager den typisk,” siger Rolf Andersson, byggedirektør i KAB, der administrerer almene boliger med over 100.000 beboere i Hovedstadsområdet.

 

På billedet ses konferencens publikum set oppefra. Teksten #WeLoveAsphalt pryder væggen i den omdannet sporvognsremise i Københavns Sydhavn.
Den første konference om Bystrategisk Udsyn blev passende afholdt i en omdannet sporvognsremise i Københavns Sydhavn.

Boligorganisationerne i KAB-Fællesskabet er i gang med store transformationer i flere boligområder, lige som der er sket i eksemplet fra Amsterdam. Det ser byggedirektøren frem til, selv om han er bevidst om, at der sikkert vil være konsekvenser, som ingen præcis kan forudse, for bystrategisk udvikling er en kompleks størrelse. Rolf Andersson siger:

”Omdannelsen er en langsom dans, hvor vi først ser konsekvenserne om 10 år, men vi er alligevel nødt til at prøve. Der er ingen, der ved, om blandede bydele med både eje, andel, privat leje og almene boliger vil give den ønskede effekt, men vi ved i hvert fald, at det modsatte ikke gør. Det monofunktionelle danner sjældent rammen om det gode liv, så det er en god ide at blande os på tværs af sociale skel”.

Nedbryd volde og skab sammenhæng

I Aalborg har Himmerland Boligforening ejendomme med både eje- og lejeboliger i samme opgang. Indtil videre har den største udfordring været at anskaffe en gulvmåtte uden logo, da ejerne ikke synes, det var passende, at der stod Himmerland Boligforening på måtten i den fælles elevator. Ellers lever alle sammen i fordragelighed og ofte på attraktive beliggenheder, der blev muligt at købe op under finanskrisen.

”Det er vigtigt, at vi ikke har for meget af hverken det ene eller andet, men blander os. Når vi omgås folk fra forskellige sociale lag, får vi udvidet vores verdenssyn og udviklet vores skoler. Tiden, hvor lige børn leger bedst, er forbi,” mener boligforeningsdirektør Ole Nielsen, men fastslår også, at det ikke er nok at farve en væg blå, hvis ønsket er reel forandring:

”Hvis mennesker skal kunne mødes på tværs, er det vigtigste ved store renoveringsprojekter at fjerne volde. Ikke kun for at beboerne kan komme ud, men også så andre kan komme ind. De såkaldte støjvolde af overskudsjord fra det oprindelige byggeri har mange steder skabt adskilte verdener. Nu hvor vi begynder at bryde dem ned, får vi byer, der hænger sammen”.

Lige muligheder for alle

Få steder er et alment boligområde både så belastet og separeret fra den øvrige by som Odenses Vollsmose, der ligger omkranset af firesporede veje. Den oprindelige vision var at give mulighed for at bo med lys, luft og plads i et grønt og trafiksikkert boligområde. I realiteten blev det en isoleret ø med store udfordringer, men også her sker udvikling nu.

”Vollsmose bliver kaldt ’Firkanten’, men bykernen er vokset og er nu tæt på. En blandet by er dagsordenen, og vi sætter barren højt. I dag er der kun stier i området og veje ind og ud, men med en ny bygade på tværs får vi skabt sammenhæng til resten af Odense. Vores største fokus er dog at få flyttet 2500 beboere ud på en ordentlig og værdig måde,” fortæller Jens Pilholm, direktør i Civica.

 

Boligorganisationerne i KAB-Fællesskabet er i gang med store transformationer i flere boligområder, lige som der er sket i eksemplet fra Amsterdam. Det ser byggedirektøren frem til, selv om han er bevidst om, at der sikkert vil være konsekvenser, som ingen præcis kan forudse, for bystrategisk udvikling er en kompleks størrelse. Rolf Andersson siger:

”Omdannelsen er en langsom dans, hvor vi først ser konsekvenserne om 10 år, men vi er alligevel nødt til at prøve. Der er ingen, der ved, om blandede bydele med både eje, andel, privat leje og almene boliger vil give den ønskede effekt, men vi ved i hvert fald, at det modsatte ikke gør. Det monofunktionelle danner sjældent rammen om det gode liv, så det er en god ide at blande os på tværs af sociale skel”.

Nedbryd volde og skab sammenhæng

I Aalborg har Himmerland Boligforening ejendomme med både eje- og lejeboliger i samme opgang. Indtil videre har den største udfordring været at anskaffe en gulvmåtte uden logo, da ejerne ikke synes, det var passende, at der stod Himmerland Boligforening på måtten i den fælles elevator. Ellers lever alle sammen i fordragelighed og ofte på attraktive beliggenheder, der blev muligt at købe op under finanskrisen.

”Det er vigtigt, at vi ikke har for meget af hverken det ene eller andet, men blander os. Når vi omgås folk fra forskellige sociale lag, får vi udvidet vores verdenssyn og udviklet vores skoler. Tiden, hvor lige børn leger bedst, er forbi,” mener boligforeningsdirektør Ole Nielsen, men fastslår også, at det ikke er nok at farve en væg blå, hvis ønsket er reel forandring:

”Hvis mennesker skal kunne mødes på tværs, er det vigtigste ved store renoveringsprojekter at fjerne volde. Ikke kun for at beboerne kan komme ud, men også så andre kan komme ind. De såkaldte støjvolde af overskudsjord fra det oprindelige byggeri har mange steder skabt adskilte verdener. Nu hvor vi begynder at bryde dem ned, får vi byer, der hænger sammen”.

Lige muligheder for alle

Få steder er et alment boligområde både så belastet og separeret fra den øvrige by som Odenses Vollsmose, der ligger omkranset af firesporede veje. Den oprindelige vision var at give mulighed for at bo med lys, luft og plads i et grønt og trafiksikkert boligområde. I realiteten blev det en isoleret ø med store udfordringer, men også her sker udvikling nu.

”Vollsmose bliver kaldt ’Firkanten’, men bykernen er vokset og er nu tæt på. En blandet by er dagsordenen, og vi sætter barren højt. I dag er der kun stier i området og veje ind og ud, men med en ny bygade på tværs får vi skabt sammenhæng til resten af Odense. Vores største fokus er dog at få flyttet 2500 beboere ud på en ordentlig og værdig måde,” fortæller Jens Pilholm, direktør i Civica.

 

På billedet ses Jens Pilholm, direktør i boligforeningen Civica, som er en af de store aktører i Vollsmose. Jens Pilholm peger op på powerpointet.
Jens Pilholm er direktør i boligforeningen Civica, der er en af de store aktører i Odenses Vollsmose, hvor en enorm byomdannelse er sat i gang.

Boligforeningen Civica er en af de store aktører i Vollsmose og gør dagligt en kæmpe indsats for orientering og involvering af områdets beboere, der står foran de radikale forandringer, som er politisk besluttet. Parallelsamfundspakken er vedtaget af Folketinget, men beslutningen om bystrategisk udvikling i Vollsmose var allerede taget af et enig byråd. På konferencen delte borgmester Peter Rahbæk Juel (S) baggrunden og så herefter fremad:

”Min drøm for Vollsmose handler om mennesker. Både dem der flytter, og dem der bliver. Alle børn skal have lige muligheder, uanset hvor de bor i byen, og det har de ikke, som det er nu. Vi skal skabe et blandet boligområde i balance, og med den beliggenhed skal det nok lykkes”.

Fra belastet til attraktiv 

Over hele Danmark ses den samme tendens til mere blandede byer, og i København er der ligefrem en formuleret i dén retning. Der er pres på boligmarkedet og behov for tilstrækkeligt med boliger og for billige boliger. 60.000 nye er på vej. Heraf skal 15.000 være almene og 12.000 være ungdomsboliger.

”Vi arbejder strategisk på byudvikling frem mod 2050. Herunder også demografisk, i forhold til hvor vi anlægger for eksempel skoler, plejehjem og idrætsfaciliteter, så vi får løftet ikke bare boligerne, men også andre indsatser,” fortæller Camilla van Deurs, stadsarkitekt i Københavns Kommune og fortsætter:

”Vores vigtigste blik er rettet mod de blandede boligformer i ghetto-områderne. I Hovedstaden tilstræber vi ikke at rive ned, men i så høj grad som muligt at udtynde i stedet. Vi foretager desuden offentlige investeringer i offentlige bygninger, pladser og infrastruktur, fordi vi ser på helheden”.

Som et af mange eksempler fra hovedstaden fremhæver stadsarkitekten Den Røde Plads og Nørrebroparken ved Mjølnerparken. Her har de bystrategiske forbedringer fået gjort op med et belastet boligområdes stigma og er ligefrem blevet en attraktiv destination i udkanten af København.

 

Boligforeningen Civica er en af de store aktører i Vollsmose og gør dagligt en kæmpe indsats for orientering og involvering af områdets beboere, der står foran de radikale forandringer, som er politisk besluttet. Parallelsamfundspakken er vedtaget af Folketinget, men beslutningen om bystrategisk udvikling i Vollsmose var allerede taget af et enig byråd. På konferencen delte borgmester Peter Rahbæk Juel (S) baggrunden og så herefter fremad:

”Min drøm for Vollsmose handler om mennesker. Både dem der flytter, og dem der bliver. Alle børn skal have lige muligheder, uanset hvor de bor i byen, og det har de ikke, som det er nu. Vi skal skabe et blandet boligområde i balance, og med den beliggenhed skal det nok lykkes”.

Fra belastet til attraktiv 

Over hele Danmark ses den samme tendens til mere blandede byer, og i København er der ligefrem en formuleret i dén retning. Der er pres på boligmarkedet og behov for tilstrækkeligt med boliger og for billige boliger. 60.000 nye er på vej. Heraf skal 15.000 være almene og 12.000 være ungdomsboliger.

”Vi arbejder strategisk på byudvikling frem mod 2050. Herunder også demografisk, i forhold til hvor vi anlægger for eksempel skoler, plejehjem og idrætsfaciliteter, så vi får løftet ikke bare boligerne, men også andre indsatser,” fortæller Camilla van Deurs, stadsarkitekt i Københavns Kommune og fortsætter:

”Vores vigtigste blik er rettet mod de blandede boligformer i ghetto-områderne. I Hovedstaden tilstræber vi ikke at rive ned, men i så høj grad som muligt at udtynde i stedet. Vi foretager desuden offentlige investeringer i offentlige bygninger, pladser og infrastruktur, fordi vi ser på helheden”.

Som et af mange eksempler fra hovedstaden fremhæver stadsarkitekten Den Røde Plads og Nørrebroparken ved Mjølnerparken. Her har de bystrategiske forbedringer fået gjort op med et belastet boligområdes stigma og er ligefrem blevet en attraktiv destination i udkanten af København.

 

På billedet ses stadsarkitekt iKøbenhavns Kommune, Camilla van Deurs under sit virtuelle oplæg. I forgrunden kan man skimte Jonas Lindholm, konferencens moderator.
Camilla van Deurs er stadsarkitekt i Københavns Kommune, hvor der er en strategi for at sikre tilstrækkeligt med boliger, samt blandede bydele.

Bystrategi er også eksperimenter

De senere års udvikling har bragt boligpolitikken, og dermed de valgte bystrategiske greb for et givent boligområdes udvikling, mod toppen af den politiske og samfundsmæssige agenda.

Med den vedtagne parallelsamfundspakke er der fra politisk hold fastlagt en række overordnede rammer og målsætninger for udviklingen i en række af landets mest belastede boligområder. Det er en udvikling, der også påvirker resten af det danske samfund.

”Danmarkshistoriens største boligsociale eksperiment er i gang i form af de bystrategiske greb, der følger med parallelsamfundspakken. Hvis planerne føres ud i livet, vil nogle af de nuværende belastede boligområder være ukendelige om ti år, og kvartererne vil være mere socialt blandede, end det er tilfældet i dag. Om det løser de sociale udfordringer blandt boligområdernes beboere, er mere uvist. Indtil videre mangler der entydig forskningsmæssig evidens,” siger professor i byudvikling og arkitekt Claus Bech-Danielsen.

Landsbyggefonden har derfor igangsat en vidtrækkende evaluering af de enorme transformationer af en række almene boligområder, som lovgivningen fører med sig.

Claus Bech-Danielsen leder et forskerteam på Aalborg Universitet, der sammen med et forskerteam fra VIVE (Det Nationale Forsknings- og Analysecenter for Velfærd) skal følge udviklingen og dele viden med alle involverede aktører. Formelt handler det om de 15 hårdest udsatte boligområder på den såkaldte ghettoliste, men perspektivet er meget bredere.

Bystrategi er også eksperimenter

De senere års udvikling har bragt boligpolitikken, og dermed de valgte bystrategiske greb for et givent boligområdes udvikling, mod toppen af den politiske og samfundsmæssige agenda.

Med den vedtagne parallelsamfundspakke er der fra politisk hold fastlagt en række overordnede rammer og målsætninger for udviklingen i en række af landets mest belastede boligområder. Det er en udvikling, der også påvirker resten af det danske samfund.

”Danmarkshistoriens største boligsociale eksperiment er i gang i form af de bystrategiske greb, der følger med parallelsamfundspakken. Hvis planerne føres ud i livet, vil nogle af de nuværende belastede boligområder være ukendelige om ti år, og kvartererne vil være mere socialt blandede, end det er tilfældet i dag. Om det løser de sociale udfordringer blandt boligområdernes beboere, er mere uvist. Indtil videre mangler der entydig forskningsmæssig evidens,” siger professor i byudvikling og arkitekt Claus Bech-Danielsen.

Landsbyggefonden har derfor igangsat en vidtrækkende evaluering af de enorme transformationer af en række almene boligområder, som lovgivningen fører med sig.

Claus Bech-Danielsen leder et forskerteam på Aalborg Universitet, der sammen med et forskerteam fra VIVE (Det Nationale Forsknings- og Analysecenter for Velfærd) skal følge udviklingen og dele viden med alle involverede aktører. Formelt handler det om de 15 hårdest udsatte boligområder på den såkaldte ghettoliste, men perspektivet er meget bredere.

De blandede boligområder

Boligområder med både eje, andel samt privat og alment leje bliver typisk blandet på forskellige måder.

Dels med clostering, hvor et større boligområde er opdelt i små kvarterer med hver sin boligtype, som fx i Gellerupplanen i Aarhus.

Og dels med pepper-potting, hvor boligtyper er blandet dør om dør, fx i samme opgang, som flere steder i Aalborg.

Læs meget mere om den aktuelle og fremtidige udvikling på Landbyggefondens evalueringssite udsatteområder.dk.

På billedet ses en tekniker, som håndterer skift mellem oplægsholdere, skærme og forbindelser.
Et par hundrede fulgte konferencen digitalt og havde også mulighed for at indsende spørgsmål. Disse blev stillet til deltagerne på scenen.

Foto: Lars Just

 

Foto: Lars Just