Stadsarkitekt Camilla Van Deurs 001

Den almene sektor er med til at drive by- og boligudviklingen i et voksende København

Med det københavnske Nordvest-kvarter som udgangspunkt fortæller Camilla van Deurs, stadsarkitekt i Københavns Kommune, om den politiske ambition om blandede byområder i landets hovedstad, flere boliger til et bredt publikum samt et generelt fokus på bæredygtighed, hvor Landsbyggefonden-støttede energirenoveringer er et afgørende bidrag.

Tekst: Regner Hansen, foto: Lars Just.

”Bygninger med rejste tage ligesom på børnetegninger. Gule sten, hvide skodder. Det er funktionel arkitektur fra 1930’erne med ordentlige materialer og gode boliger. Det er bundærligt.”

Det siger Camilla van Deurs, stadsarkitekt i Københavns Kommune, som Landsbyggefonden har bedt om at beskrive overvejelserne om den fremtidige by- og boligudvikling i landets hovedstad. Herunder den almene boligsektors rolle. 

Hun har foreslået at tage konkret udgangspunkt i Nordvest-kvarteret i København, hvor der er en betydelig andel af alment boligbyggeri.

KØBENHAVNS KOMMUNE

Der boede cirka 630.000 mennesker i Københavns Kommune pr. 1. januar 2020.

Befolkningenstallet er øget med en tredjedel siden 1995 (= cirka 160.000). Tallet ventes at stige med yderligere næsten 80.000 frem mod 2030.

København er en relativt ung by, men andelen af ældre ventes at vokse i den kommende årrække.

Den disponible årsindkomst for folk i Bispebjerg (som omfatter Københavns Nordvest) i den erhvervsaktive alder er i gennemsnit 189.000 kroner, hvilket er det laveste blandt de 10 bydele i Københavns Kommune.

Prisen på ejerlejligheder er steget med over 100 procent de seneste 10 år i Københavns Nordvest.

Der er de seneste 10 år bygget cirka 3.500 almene boliger i Københavns Kommune. Det er hensigten at opføre cirka 15.000 almene boliger - og 60.000 boliger sammenlagt - i kommunen i de kommende 10 år.

Nordvest-kvarteret, som for to-tre årtier siden havde et image som socialt belastet, undergår nu en forvandling som følge af en nettotilflytning til København, stigende boligpriser og en relativt ny dagsorden om bæredygtighed. 

Camilla van Deurs, her med sin hund, Leia, skal hjælpe politikerne med at omsætte ambitionen om blandede boligområder.
Camilla van Deurs, her med sin hund, Leia, skal hjælpe politikerne med at omsætte ambitionen om blandede boligområder.


Ønske om flere, mere blandede og billigere boliger

Camilla van Deurs har været stadsarkitekt i foreløbig to år. Hendes opgave er at yde faglig rådgivning til lokalpolitikere og forvaltninger om byudvikling, byrum og arkitektur.

Befolkningstilvæksten i København fordrer, at der skal bygges flere boliger. Københavns Kommune har en ambition om en blandet by med et miks af boligtyper.

Ydermere skal der være en vis andel billige boliger, så – populært sagt – også sygeplejersken og politibetjenten har råd til at bosætte sig i kommunen.

Flere kommunale håndtag kan drejes

De vigtigste kommunale håndtag at dreje på er lokalplaner og skoledistrikter.

Der er ofte et politisk krav om, at der ved nyt boligbyggeri af en vis størrelse skal være mindst 25 procent almene boliger. 

Samtidig er der i øvrigt lempet på kravet til boligstørrelse, fordi flere bor alene.

Der er også et politisk krav om, at hvis der er under 30 procent almene boliger i et skoledistrikt, skal der skrues op for antallet af almene boliger i forbindelse med nybyggeri. 

Årsagen er, at folkeskolen stadig bliver set som et mødested på tværs af sociale skel. I særligt store bebyggelser skal der altid indgå almene boliger.

Desuden understøtter kommunen fysisk, social og kulturel mangfoldighed i byrum gennem såkaldte områdefornyelser.

Her er et af 16 gavlmalerier, som er med til at forskønne og skabe lokal identitet i Boligforeningen A/B Mønten i Nordvest-kvarteret i København.
Her er et af 16 gavlmalerier, som er med til at forskønne og skabe lokal identitet i Boligforeningen A/B Mønten i Nordvest-kvarteret i København.


Boom i ungdomsboliger og lokal glæde ved den gamle arkitektur

”København har jo relativt mange almene boliger stadigvæk, men de er typisk fra den gyldne æra mellem 1930’erne og 1970’erne. I dag er mellem 80 og 90 procent af alt nybyggeri privat”, siger Camilla van Deurs og fortsætter:

”Altså er det ejerboliger eller udlejningsejendomme. Det er denne balance, som kommunen forsøger at skubbe til. Kravet vedrørende almene boliger har eksisteret siden 2015, og nu begynder det at udløse alment boligbyggeri.” 

Hun siger videre, at byggeri af ungdomsboliger har været det store investeringsobjekt i Nordvest-kvarteret, mens vi passerer en tidligere erhvervsejendom i hvide og grå nuancer, der er omdannet til 127 ungdomsboliger.

”Jeg oplever reaktioner fra den lokale befolkning og politikere, når nogen ønsker at rive gamle, fine bygninger ned for at opføre nye boliger, og det sker, at der kommer forbud mod et byggeprojekt af den art, siger van Deurs og fortsætter:

Camilla van Deurs har en fortid hos Gehl Architects og har arbejdet med byer og byrum i en række byer verden over.
Camilla van Deurs har en fortid hos Gehl Architects og har arbejdet med byer og byrum i en række byer verden over.

CAMILLA VAN DEURS

Stadsarkitekt i Københavns Kommune fra 1. februar 2019

Født i 1976

Mastergrad i arkitektur fra Kunstakademiets Arkitektskole i 2002

Ph.d.-grad om uderum i nyere dansk boligbyggeri samme sted i 2010

Arkitekt hos Gehl Architects fra 2008 og partner samme sted fra 2013

Har arbejdet med byanalyser, lokalplaner og byrumsdesign i en række byer verden over

”Der er et ønske om bibeholde den sjæl, der er i kvarteret, og det er min opgave at rådgive om, hvordan man kan indarbejde de bærende arkitektoniske værdier på stedet.” 

Hun nævner som et yderligere aspekt, som der er grund til at være opmærksom på, at der ofte er sparsomt med udearealer til parkering og ophold ved ungdomsboliger på grund af anderledes formelle krav til denne kategori.

Nye modeller for billige boliger

Ikke kun skal der bygges over fire gange så mange almene boliger i København i det kommende tiår som i det seneste tiår - en vis andel af de nye boliger skal være billige. Københavns Kommune stræber efter mindst 10 procent billige boliger i nye byggerier i en lokalplan.

En af nyskabelserne i den almene boligsektor for at kunne tilbyde boliger til et bredt publikum er konceptet AlmenBolig+. Den almene boligorganisation 3B har opført 51 familieboliger i Nordvest-kvarteret. 

I AlmenBolig+-konceptet er huslejen lavere end gennemsnittet – blandt andet fordi beboerne selv holder udearealerne.
I AlmenBolig+-konceptet er huslejen lavere end gennemsnittet – blandt andet fordi beboerne selv holder udearealerne.


Huslejen er holdt nede, fordi det er storrumsboliger med badeværelse og et basalt køkken uden hårde hvidevarer. Beboerne er forpligtet til selv at vedligeholde udearealerne, hvilket kræver et vist socialt overskud.

”Spørgsmålet er, hvordan vi i København kan få billige boliger, som er egnet til folk med færre sociale ressourcer,” siger Camilla van Deurs. 

Hun er med i et kommunalt boligpanel, som snart kommer med en række anbefalinger om yderligere modeller for billige boliger.

Tilløb til træbyggeri

Nyt boligbyggeri skal være mere bæredygtigt, og det gælder også den almene sektor. Københavns Kommune har skærpet kravene og skifter fra sin egen bæredygtigshedscertificering til den bredt anvendte DGNB-standard samt Svanemærket. 

Det skal blandt andet bidrage til at nå målet om et klimaneutralt København i 2025.

I Nordvest-kvarteret har den almene boligorganisation Bo-Vita (BO-VEST) en afdeling, som var tidligt ude med træ til boligbyggeri. Det er 65 familieboliger, der ligger som æsker, som er stablet forskudt oven på hinanden. Tegnestuen BIG står bag og fik opgaven i 2013.

Tegnestuen BIG har introduceret komponenter af træ i dette almene Bo-Vita-boligbyggeri.
Tegnestuen BIG har introduceret komponenter af træ i dette almene Bo-Vita-boligbyggeri.


Energimæssigt løft til boliger

Vi er nået til Grønningen. Det er en aflang bypark, der løber mellem flere almene boligorganisationers afdelinger, heriblandt Boligforeningen AAB.

Der er et igangværende områdefornyelsesprojekt om at forvandle den åbne plæne til et aktivt og trygt lokalt mødested, samtidig med at det skrånende terræn skal kunne håndtere store mængder regnvand. Der er således også tale om klimatilpasning.

”Vores byrum skal kunne mere, efter at bæredygtighed er kommet på dagsorden. På stedet her består udfordringen i at respektere stramheden i den oprindelige havearkitektur, mens man forandrer,” siger hun.

Men ellers handler bæredygtighed ifølge Camilla van Deurs meget om energirenoveringer i eksisterende boligbyggeri.

Der er meget funktionel arkitektur med ordentlige materialer og gode boliger i det københavnske Nordvest-kvarter, fastslår Camilla van Deurs.
Der er meget funktionel arkitektur med ordentlige materialer og gode boliger i det københavnske Nordvest-kvarter, fastslår Camilla van Deurs.

­

Det mener beboere om udviklingen i Nordvest

Landsbyggefondens Magasin ønsker også at høre beboernes stemme om by- og boligudvikling. 

Her er vurderingen fra tre beboere i Boligforeningen AAB’s afdeling 33 i Københavns Nordvest-kvarter. Alle er med i afdelingsbestyrelsen. Afdelingen ligger nær byparken Grønningen: 

Knud Brix, 45 år i Nordvest: ”Vi har en landsby, og den hedder Nordvest. Det er blevet mere socialt, men der er også den økonomiske side - der er sørme ikke mange, der kan klare at flytte til en dyrere husleje et andet sted.”

Hanne Skovlund, 36 år i Nordvest: ”Der er kommet mange unge studerende og folk med ikke-etnisk dansk baggrund til kvarteret i de seneste år. Fordi vi er almene, har vi også skullet afgive et vist antal boliger, som Københavns Kommune kunne bruge til at indsætte socialt udsatte i uden om et medlemskab af boligforeningen. Desuden får vi psykiatriske patienter, som er udsluset til almene boliger. Det er en kæmpemæssig udfordring. Støtten til det boligsociale arbejde er skåret ned med 100 millioner kroner. Det hænger ikke sammen. Samtidig er der mange børnefamilier, som flytter, fordi de råder over to indtægter og har råd til noget mere. Vi vil gerne gøre noget for at fastholde de ressourcestærke.”

Annika Martins, 26 år i Nordvest: ”De mange nybyggede boliger er ikke for sådan nogen som os, der har boet i Nordvest-kvarteret i mange år. Det koster kassen. Jeg er bange for, at det specielle ved Nordvest forsvinder. Jeg er bange for, at det skal blive for hipt. Vi ville gerne have en højere andel af almene boliger her i området.”

Knud Brix: ”Jeg synes, at der skal bygges mere blandet byggeri. Dog har jeg det ikke godt med det, hvis der bliver for meget privat byggeri.”

Hanne Skovlund: ”Der bliver bygget rigtig mange ungdomsboliger. Til gengæld fjerner man plejehjem og plejecentre. Der mangler ældreboliger.”

Knud Brix: ”I vores eget nærområde bliver der lavet meget om på en god måde. Vi deltager, og vi gør noget. Der er en helhedsplan for byggeriet, som vi venter os rigtig meget af. På den måde kobler vi os på Grønningen.”

Hanne Skovlund: ”Vi drøfter meget, hvordan vi kan skabe mere fællesskab på udearealerne. Vi samarbejder blandt andet med områdefornyelsen.”

Annika Martins: ”Områdefornyelsen har gjort rigtig meget godt. Jeg kan godt lide borgerinddragelsen. Det har virkelig løftet kvarteret. Vi har også drøftelser i forhold til helhedsplanen om mere isolering og andre forbedringer, så vi får mere tidssvarende lejligheder. De trænger.”

Ordforklaringer

Helhedsplan

Det er en forudsætning for at opnå renoveringsstøtte og driftsstøtte mv. fra fonden, at der foreligger en helhedsplan for det pågældende boligområde. Helhedsplanen udarbejdes med henblik på at opnå en samlet langsigtet helhedsorienteret løsning af alle boligafdelingens eller boligområdets problemer, herunder byggeteknisk, boligsocialt og økonomisk.

Camilla van Deurs viser nær Grønningen en andelsboligforening, der har fået lagt solpaneler, der er røde som tagtegl, på et sydvendt tag. Det er en del af kommunens bygningsfornyelse. 

80 procent af alle tagflader i København er røde teglflader, så tilpasninger af de bæredygtige løsninger til arkitekturen, påpeger hun, er vigtige for byens udtryk.

”I nyt byggeri er der skrappe krav vedrørende energi, klima og bæredygtighed, så det giver på en eller anden måde sig selv,” siger Camilla van Deurs og fortsætter:

”Hvad der i virkeligheden batter klimamæssigt og energimæssigt er at få løftet det eksisterende boligbyggeri, og her gør Landsbyggefonden et kæmpemæssigt arbejde i den almene sektor.”

Hun tilføjer, at Københavns Kommune har sin egen bygningsfornyelsespulje til at stimulere energirenoveringer i byggeri med ejerboliger og andelsboliger.

”Landsbyggefonden hjælper - ved at stille garantier og skabe økonomisk råderum - også med noget af den innovation, som ellers kan være svær,” siger Camilla van Deurs.

AAB, AFDELING 33

Afdeling 33 hedder Tagensbo og ligger i Københavns Nordvest-kvarter. Afdelingen består af ni fireetagers blokke, der er opført i 1938-1940. Der er 547 lejligheder af forskellig størrelse og enkelte erhvervslejemål. Tre af blokkene ligger ud til Grønningen.

Boligforeningen AAB i København og omegn er Danmarks ældste og største almene boligorganisation. AAB har næsten 20.000 boliger, som er fordelt på 106 afdelinger. 

Sidste billede

BYSTRATEGISK UDSYN

Camilla van Deurs var blandt oplægsholderne ved den første konference i rækken under overskriften Bystrategisk Udsyn.

Med denne konferencerække sætter Landsbyggefonden rammer for samarbejde og innovation mod en bæredygtig byudvikling.

Vi søger at samle andre centrale, bystrategisk aktører – og sammen kaste et blik ind i fremtiden.

Den næste konference i rækken zoomer ind på ’den blandede by’ og afholdes i Aarhus d. 3. juni, 2021.

Du kan læse mere om konferencens oplægsholdere og program på:

Bystrategiskudsyn.dk

Her kan du også tilmelde dig (enten med fysisk fremmøde eller som online-deltager).