Fra kollegieværelser til ungdomsboliger

Bad på gangen og madlavning i fælleskøkkener. Disse billeder fra en typisk kollegie-hverdag bliver der længere og længere imellem. Tendensen ved renovering af ungdomsboliger er nemlig, at kollegieværelser forvandles til små lejligheder med eget bad og køkkenniche. Sådan er det også blevet i Ørkildsgården, som hører under Cama-Kollegierne i Svendborg. Udfordringen er at skabe nye rum for fællesskab.

Længere oppe ad bakken øjnes et skilt på en enorm bygning, hvorpå der står SIMAC. Det er en af byens største uddannelsesinstitutioner. Svendborg på det sydlige Fyn er en havne- og søfartsby. Og SIMAC er en forkortelse for Svendborg International Maritime Academy. Skolen er et af de centrale uddannelsessteder i Danmark for skibsofficerer og tiltrækker unge fra hele landet. Dette giver et behov for ungdomsboliger.

Længere oppe ad bakken øjnes et skilt på en enorm bygning, hvorpå der står SIMAC. Det er en af byens største uddannelsesinstitutioner. Svendborg på det sydlige Fyn er en havne- og søfartsby. Og SIMAC er en forkortelse for Svendborg International Maritime Academy. Skolen er et af de centrale uddannelsessteder i Danmark for skibsofficerer og tiltrækker unge fra hele landet. Dette giver et behov for ungdomsboliger.

Ørkildsgården var motorfabrik, før det blev kollegium. Nu er bygningen renoveret, så den har et moderne udtryk.
Ørkildsgården var motorfabrik, før det blev kollegium. Nu er bygningen renoveret, så den har et moderne udtryk.

Stedet med udsigten er Ørkildsgården, et byggeri med ungdomsboliger, som hører under den almene boligorganisation Cama-Kollegierne. Det er i gåafstand til SIMAC og tæt ved centrum og havnen.

Ørkildsgården er desuden en mulighed for unge under uddannelse i Svendborg, der går på en professionshøjskole, hvor man kan læse til sygeplejerske og pædagog, eller på byens store erhvervsskole.

Ørkildsgården gennemgik i 2016-2017 en omfattende renovering. Fordi der var utætheder og risiko for fugt og skimmelsvamp, blev ydermurene isoleret udvendigt og pudset op, og facaden fremstår nu i mørkegråt.

Hvis man går indendørs, er der sket endnu større ændringer. 33 små boliger er lagt sammen til 22 store, lystmalede lejligheder. En af beboerne lukker op og viser frem. I det første rum i lejligheden er der først for til venstre en køkkenniche. Til højre er der en dør ind til et meget rummeligt badeværelse. Længere fremme og tættere på vinduet i ydermuren er der en spisekrog og videre frem en sofaafdeling. Bag endnu en dør til højre gemmer sig et separat soveværelse. Et kollegieværelse er forvandlet til en egentlig bolig til unge.

FAKTA OM CAMA-KOLLEGIERNE

Cama-Kollegierne er en almen boligorganisation i Svendborg, der råder over 13 ejendomme med tilsammen 399 ungdomsboliger.

Cama-Kollegierne har navn efter Carl Axelsen, direktør for et jernstøberi og maskinfabrik, og hans hustru, Magda Axelsen. Parret opførte i 1899 en villa, som blev til kollegium. Kollegiet blev forløber for Cama-Kollegierne, da det blev købt som denne almene boligorganisations første ejendom i 1975.

Alle Cama-Kollegiernes ungdomsboliger har nu eget køkken og bad. Det betyder også, at boligerne for de flestes vedkommende er berettiget til boligstøtte.

Brugerundersøgelse forud for renovering

”Vi lavede en brugerundersøgelse blandt de unge om, hvad de ønskede sig af en renoveret bolig,” fortæller Knud Rasmussen, inspektør hos Cama-Kollegierne.

Brugerundersøgelse forud for renovering

”Vi lavede en brugerundersøgelse blandt de unge om, hvad de ønskede sig af en renoveret bolig,” fortæller Knud Rasmussen, inspektør hos Cama-Kollegierne.

De unge ønskede en soveafdeling, der var adskilt fra køkkenet, fortæller inspektør Knud Rasmussen (til højre). Selv med den gode byggestandard holder huslejen et gennemsnitligt niveau, siger direktør Jens Jacobsen (til venstre).
De unge ønskede en soveafdeling, der var adskilt fra køkkenet, fortæller inspektør Knud Rasmussen (til højre). Selv med den gode byggestandard holder huslejen et gennemsnitligt niveau, siger direktør Jens Jacobsen (til venstre).

De hidtidige boliger havde kun et tekøkken og et trangt badeværelse, der var så lille, at det svarede til ”at rejse et badekar på højkant”.

”De unge ville gerne have et større køkken og en adskilt soveafdeling. Det er ikke rart at lave mad i samme rum, som man sover i,” siger Knud Rasmussen.

Opsætningen af en elevator i bygningens ene gavl betyder, at der er fuld tilgængelighed til alle boliger. 10 af de 22 lejligheder er indrettet, så de er egnede til unge handicappede.

Ombygningen kostede cirka 12 millioner kroner

C & W Arkitekter har været rådgiver på projektet. Arkitektfirmaet har ifølge arkitekt Michael Petersen haft en ambition om at skabe gode, trygge boliger til unge i samarbejde med blandt andet bygherren og Landsbyggefonden - og samtidig give bygningen, der oprindelig var en motorfabrik, en ny identitet.

”Det er selvfølgelig altid en økonomisk udfordring at få opgaven løst, så alle ønsker er opfyldt, og der er taget alle nødvendige byggetekniske hensyn. Det er jo en fremtidssikring,” siger Michael Petersen i arkitektfirmaets lokaler, der ligger i en overetage og med fuld udsigt over indsejlingen til Svendborg. Firmaet har solide erfaringer med alment boligbyggeri og renoveringer, herunder ungdomsboliger.

Målet har været at fremtidssikre ungdomsboliger, oplyser arkitekt Michael Petersen fra C & W Arkitekter.
Målet har været at fremtidssikre ungdomsboliger, oplyser arkitekt Michael Petersen fra C & W Arkitekter.

Eget bad og eget køkken er en landsdækkende tendens

Renoveringen af Ørkildsgården er i tråd med en landsdækkende tendens med hensyn til almene ungdomsboliger, oplyser Sune Skovgaard Nielsen, byggeteknisk konsulent i Landsbyggefonden.

Traditionelle ungdomsboliger findes primært i selvstændige bygninger med en egen geometri. De kan i visse tilfælde have karakter af institutioner. Boligerne er små. Men unge har efterhånden fået en forventning om at bo i bedre ungdomsboliger, hvilket ifølge Sune Skovgaard Nielsen er ”rimeligt og naturligt” og svarer til de fleste danskeres ønsker til deres bolig.

Boligerne i Ørkildsgården har fået en køkkenniche i forbindelse med renoveringen.
Boligerne i Ørkildsgården har fået en køkkenniche i forbindelse med renoveringen.

”De ældre ungdomsboliger var værelser, eventuelt med indlagt vand og håndvask. Toiletter og køkkener var således fælles rum. Det primære ønske er at få ombygget boligerne, så alle værelser er forsynet med eget badeværelse. Næste ønske er at få eget køkken i hver bolig,” siger konsulenten fra Landsbyggefonden.

Et tidligere motel i området blev også omdannet til kollegium

Cama-Kollegierne i Svendborg har i øjeblikket 13 ejendomme. Ørkildsgården blev indrettet til kollegium midt i 1970’erne, og det var ifølge Knud Rasmussen længe på tale at foretage en renovering, inden det blev til virkelighed.

Samtidig med renoveringen af Ørkildsgården blev Cama-Kollegiernes ejendom Tre Roser moderniseret og udbygget. Tre Roser er et tidligere motel af gule mursten, der ligger i den vestlige udkant af Svendborg. Det var i udgangspunktet nemt at omdanne Tre Roser til kollegieværelser efter købet i 2000.

Før renoveringen var det muligt at ane, at Ørkildsgården har en fortid som fabrik.
Før renoveringen var det muligt at ane, at Ørkildsgården har en fortid som fabrik.

I 2016-2017 fik de 70 ungdomsboliger i Tre Roser en overhaling, og desuden blev der indrettet 14 nye ungdomsboliger i en gammel administrationsbygning i tilknytning til motellet, som det var svært at finde anvendelse for. Otte af de nye boliger har tilgængelighed.

Prisskiltet var her på cirka 16 millioner kroner.

Både Ørkildsgården og Tre Roser har været fuldt optaget siden afslutningen af renoveringen, og der har ikke været lejetab, oplyser Jens Jacobsen, der kom til som direktør for Cama-Kollegierne, efter at renoveringerne var indledt.

”Renoveringen har givet et flot løft af standarden på de to kollegier, og det er positivt, at vi fortsat kan holde huslejen på niveau. Og huslejen er ikke blevet meget højere som følge af opretningen, der har givet en god byggestandard. Huslejen holder et gennemsnitniveau,” siger Jens Jacobsen.

Afstemning af udbud og efterspørgsel

Svendborg blev i løbet af 1970’erne og 1980’erne en uddannelsesby. Det øgede behov for boliger til unge førte til etablering af ungdomsboliger. Eksempelvis er Cama-Kollegierne fra 1975.

”Der var en vision om at tilbyde boliger til unge, så de kunne komme op fra kælderværelser i privat udlejningsbyggeri,” siger Jan Carlsson, by- og boligpolitisk udviklingskonsulent i Svendborg Kommune.

Efter indtrædelsen i det nye årtusinde var der kommet for mange ungdomsboliger. Fyens Stiftstidende, det store dagblad på Fyn, rapporterede i 2007, at ”Svendborg er overophedet af ungdomsboliger”, og at ”yderligere tab ikke kan udelukkes med henvisning til det generelle overudbud af ungdomsboliger i byen.”

”Der kom problemer med at leje dem ud, bortset fra de første måneder efter studiestart. Nogle af ungdomsboligerne var i store villaer, og nogle var ikke i god stand,” siger Jan Carlsson.

Konsekvensen blev, at et antal ungdomsboliger blev solgt fra, og andre blev udset til renovering. Cama-Kollegierne solgte tre kollegier fra i denne periode.

”Det er hele tiden en øvelse at få udbud og efterspørgsel til at passe sammen,” siger Jan Carlsson.

Han siger om den fremtidige udvikling, at Svendborg International Maritime Academy har en plan om at udvide uddannelserne. Heri indgår også, at der skal laves flere ungdomsboliger på samme havneområde.

Bevægelsen mod bycentre er stærk blandt unge

Også på landsplan foregår der en løbende tilpasning af udbuddet af ungdomsboliger til efterspørgslen. Det er en udvikling, som Landsbyggefonden følger i forbindelse med støtte til renoveringer. Sune Skovgaard Nielsen, den byggetekniske konsulent i Landsbyggefonden, udpeger her to tendenser:

Der er en øget søgning mod de større byer, og der er et stigende ønske blandt unge om at bo centralt i de større byer.

”Der har tidligere været bygget ungdomsboliger i mindre byer. De unge finder det imidlertid ikke længere attraktivt at bo i mindre byer med langt til uddannelsesinstitutioner,” siger Sune Skovgaard Nielsen. En af løsningerne, hvor ungdomsboliger er blevet til overs, er at ombygge dem til almene familieboliger.

Der er både plads til spisebord/arbejdsbord og sofaafdeling i lejlighedens største rum.
Der er både plads til spisebord/arbejdsbord og sofaafdeling i lejlighedens største rum.

”Unge vil bo tæt på uddannelsesstedet og helst også helt centralt i større byer med cafe- eller natteliv. Det ses tydeligst på nybyggeriet af ungdomsboliger, da de bygges meget centralt og på havnen, hvis byen har en havn. Det er beliggenheder, der tidligere alene ville være til kontorbyggerier eller familieboligbyggerier, men nu også omfatter ungdomsboliger,” siger Sune Skovgaard Nielsen.

Mange uddannelsessøgende – mange ungdomsboliger

Aarhus er en af magneterne for unge uddannelsessøgende. Kollegiekontoret i Aarhus administrerer og vedligeholder afdelinger med ungdomsboliger og desuden fem selvejende eller private kollegier.

”I takt med behovet forsøger vi at bygge nye og tidssvarende ungdomsboliger, der opfylder vores målgruppes krav til kvalitet, pris og beliggenhed,” siger Per Juulsen, direktør på Kollegiekontoret i Aarhus. Først var det med eget bad. Nu er der også med eget køkken. Boligtyperne er styret af efterspørgslen, men reglerne for boligstøtte spiller også ind, oplyser han. En bolig skal have eget køkken, før det er muligt at søge om boligstøtte.

Direktør Per Juulsen er direktør for Kollegiekontoret, der administrerer 26 kollegier. (Foto: Kollegiekontoret)
Direktør Per Juulsen er direktør for Kollegiekontoret, der administrerer 26 kollegier. (Foto: Kollegiekontoret)

Kollegiekontoret i Aarhus er endnu ikke kommet langt med renovering og modernisering af gammelt byggeri. Dels er behovet ikke presserende, fordi det generelt set stadig lader sig gøre at udleje ældre kollegieværelser. Dels er renovering ifølge Per Juulsen forholdsvis dyrt.

Foreløbig er Kirsebærhaven, et kollegium fra 1989 i Lystrup nord for Aarhus, blevet renoveret. Otte værelser samlet om et fælles køkken blev i 2014 ombygget til otte lejligheder med eget køkken.

”Det er et udmærket eksempel på en tidssvarende modernisering. Afdelingens tidligere lejetab er fortid. Beboernes nettohusleje er kun steget en smule, og det skyldes, at der blev adgang til boligstøtte,” siger Per Juulsen.

Her er en af Kollegiekontorets bygninger: Skejbygård Kollegiet – i baggrunden kan anes Skejbyparken. (Foto: Kollegiekontoret)
Her er en af Kollegiekontorets bygninger: Skejbygård Kollegiet – i baggrunden kan anes Skejbyparken. (Foto: Kollegiekontoret)

FAKTA om KOLLEGIEKONTORET AARHUS

Kollegiekontoret administrerer 26 kollegieafdelinger (ofte blot kaldt kollegier), fire selvejende kollegier (Ravnsbjerg Kollegiet, Skjoldhøjkollegiet, Tandlægekollegiet og Vilh. Kiers Kollegium) samt et privat kollegium, Chr. X's Kollegium. I alt drejer det sig om ca. 4600 lejemål.

Kollegiekontorets boligtyper spænder vidt. Fra et- og toværelses lejligheder, der kan minde om boligerne i Svendborg, til dubletter og tripletter (to eller tre personer deler køkken og/eller bad og toilet). Der er desuden også mere traditionelle kollegieværelser, hvor 8-16 beboere deler køkken og i nogle tilfælde bad/toilet. 

Nogle boligtyper er egnede til studerende, der ønsker sociale kontakter på tværs af studiegrænserne eller er nye i Aarhus. Andre er velegnede til par eller venner; og atter andre passer måske til dem, som allerede har studeret nogle år i Aarhus.

Det private og det fælles skal balanceres

Den store udfordring ved renovering af almene ungdomsboliger – og ligeledes ved nybyggeri – er indretningen af fællesrum. Skal der være et fælles lokale på hver etage, eller skal der være et fælles lokale (eller flere) for samtlige beboere i byggeriet? Det er en udfordring, der møder ungdomsboliger landet over

”Hvor meget skal være individuelt, og hvor meget skal være fælles. Hvor skal fælleslokaler være, hvor store skal de være, og hvad skal de indeholde,” spørger Per Juulsen. Løsningen varierer fra projekt til projekt.

På landsplan resulterer renoveringer af ungdomsboliger typisk i, at der etableres en køkkenniche i hver bolig. I disse tilfælde bliver løsningen med hensyn til fælles lokale ofte en mellemløsning, hvor det oprindelige fælles køkken bevares som et fælles lokale for cirka 10-12 boliger, oplyser Sune Skovgaard Nielsen fra Landsbyggefonden.

”Det giver mulighed for mere omfattende madlavning og fælles spisning – og desuden samvær om studierelateret opgaveløsning,” siger Sune Skovgaard Nielsen.

På Ørkildsgården under Cama-Kollegierne var der intet fælles køkken før renoveringen. Her viste den forudgående brugerundersøgelse, at der var et ønske om et fælles lokale, og dette blev etableret for tre måneder siden. Det indgik ikke i det oprindelige renoveringsprojekt, og direktør Jens Jacobsen fremhæver, hvordan ”det gode lokale” blev en realitet som følge af et kreativt samarbejde mellem inspektør Knud Rasmussen og beboerne. Der må opholde sig op til 10 personer på samme tid i henhold til brandmyndighederne. Lokalet kan anvendes til at spille spil, se TV og meget andet.

Det private og det fælles skal balanceres

Den store udfordring ved renovering af almene ungdomsboliger – og ligeledes ved nybyggeri – er indretningen af fællesrum. Skal der være et fælles lokale på hver etage, eller skal der være et fælles lokale (eller flere) for samtlige beboere i byggeriet? Det er en udfordring, der møder ungdomsboliger landet over

”Hvor meget skal være individuelt, og hvor meget skal være fælles. Hvor skal fælleslokaler være, hvor store skal de være, og hvad skal de indeholde,” spørger Per Juulsen. Løsningen varierer fra projekt til projekt.

På landsplan resulterer renoveringer af ungdomsboliger typisk i, at der etableres en køkkenniche i hver bolig. I disse tilfælde bliver løsningen med hensyn til fælles lokale ofte en mellemløsning, hvor det oprindelige fælles køkken bevares som et fælles lokale for cirka 10-12 boliger, oplyser Sune Skovgaard Nielsen fra Landsbyggefonden.

”Det giver mulighed for mere omfattende madlavning og fælles spisning – og desuden samvær om studierelateret opgaveløsning,” siger Sune Skovgaard Nielsen.

På Ørkildsgården under Cama-Kollegierne var der intet fælles køkken før renoveringen. Her viste den forudgående brugerundersøgelse, at der var et ønske om et fælles lokale, og dette blev etableret for tre måneder siden. Det indgik ikke i det oprindelige renoveringsprojekt, og direktør Jens Jacobsen fremhæver, hvordan ”det gode lokale” blev en realitet som følge af et kreativt samarbejde mellem inspektør Knud Rasmussen og beboerne. Der må opholde sig op til 10 personer på samme tid i henhold til brandmyndighederne. Lokalet kan anvendes til at spille spil, se TV og meget andet.

Her er direktør Jens Jacobsen på vej ned ad en af gangene i Ørkildsgården. Boligerne ligger side om side ud til en fælles gang og har siden renoveringen fået tilføjet et lokale til fælles aktiviteter.
Her er direktør Jens Jacobsen på vej ned ad en af gangene i Ørkildsgården. Boligerne ligger side om side ud til en fælles gang og har siden renoveringen fået tilføjet et lokale til fælles aktiviteter.

”Hidtil er det ikke blevet brugt, men mon ikke, det kommer til at ske? Måske skal vi lave et fitnesslokale i stedet,” siger direktør Jens Jacobsen og lader klart forstå, at det er beboerne, der afgør, hvad lokalet skal anvendes til. 

Alle fotos i artiklen er taget af Lars Just - med mindre andet er angivet.

FAKTA OM UNGDOMSBOLIGER

Der var ifølge Transport-, Bygnings- og Boligministeriet og Landsbyggefondens Center for Almen Analyse cirka 74.000 ungdomsboliger i Danmark i 2017, Heraf var 33.783 almene ungdomsboliger.

Ungdomsboliger er generelt forbeholdt unge under uddannelse.

Ungdomsboligerne er enten almene ungdomsboliger eller selvejende ungdomsboliger.

Når det gælder almene ungdomsboliger, skal der ifølge loven tages hensyn til den unges uddannelse, økonomi og sociale situation ved fordelingen af ledige boliger. Visse almene ungdomsboliger bliver stillet til rådighed til unge, som ikke er under uddannelse.

De selvejende ungdomsboliger er typisk kollegier.

FAKTA OM RENOVERINGER

Hvis ungdomsboliger skal renoveres, kan det ske efter følgende principper:

Mindre ombygninger og istandsættelser kan ske for opsparede egne midler.

Større ombygninger i afdelinger, der er taget i brug før 1. juli 1986, kan ske med kommunal garanti for lån til opgaven. Det siger Almenboliglovens paragraf 100. Det er kommunen, der også på vegne af staten godkender et projekt og kontrollerer økonomi og andet inden tilsagn og ombygning.

Større ombygninger i afdelinger, der er taget i brug efter 1. juli 1986, kan ske med bistand i henhold til renoveringsstøtteordningen under Landsbyggefonden. Det siger Almenboliglovens paragraf 91. Det er en forudsætning, at projektet også godkendes af kommunen. Kommunen og Landsbyggefonden kontrollerer og godkender inden tilsagn og ombygning.

Hvis behovet ikke længere er til stede efter de eksisterende ungdomsboliger, kan en af løsningerne være at ombygge dem til familieboliger. Ombygningen sker i henhold til Almenboliglovens paragraf 115 (nybyggeriparagraffen), hvor det atter er kommunen, der står for godkendelsen.

 

;