»Helhedsorienteret renovering er nøglen til vores overlevelse«

Sundby-Hvorup Boligselskab bruger 360-graders eftersyn som et stærkt styringsværktøj i forbindelse med renovering af sine afdelinger. Eftersynene går i dybden med afdelingernes fysiske og sociale forhold og med boligområdernes udviklingspotentialer. »Kun ved at kigge på helheden i vores afdelinger kan vi skabe en god udvikling for beboerne nu og i fremtiden – og sikre vores egen overlevelse«, siger boligselskabets direktør.

Vi har et ansvar for vores beboeres gode boligliv både nu og fremadrettet.

Jens Erik Grøn, direktør i Sundby-Hvorup Boligselskab

I 2014 stod Sundby-Hvorup Boligselskab med et presserende behov for at få overblik over fremtidige renoveringsopgaver i selskabets 26 afdelinger, der alle ligger i Aalborgområdet. Valget stod mellem at foretage almindelige, byggetekniske gennemgange af de forskellige bebyggelser eller at prøve noget nyt og indlede en dybdegående undersøgelse af afdelingernes komplette status quo.  For selskabets direktør, Jens Erik Grøn, var helhedsperspektivet den eneste rigtige løsning: 

»Vi har et ansvar for vores beboeres gode boligliv både nu og fremadrettet, og derfor kan vi ikke nøjes med at kigge på bygningstekniske forhold, når vi vedligeholder vores afdelinger«, siger han.

Vi har et ansvar for vores beboeres gode boligliv både nu og fremadrettet.

Jens Erik Grøn, direktør i Sundby-Hvorup Boligselskab

I 2014 stod Sundby-Hvorup Boligselskab med et presserende behov for at få overblik over fremtidige renoveringsopgaver i selskabets 26 afdelinger, der alle ligger i Aalborgområdet. Valget stod mellem at foretage almindelige, byggetekniske gennemgange af de forskellige bebyggelser eller at prøve noget nyt og indlede en dybdegående undersøgelse af afdelingernes komplette status quo.  For selskabets direktør, Jens Erik Grøn, var helhedsperspektivet den eneste rigtige løsning: 

»Vi har et ansvar for vores beboeres gode boligliv både nu og fremadrettet, og derfor kan vi ikke nøjes med at kigge på bygningstekniske forhold, når vi vedligeholder vores afdelinger«, siger han.

»Det er vigtigt, at vi hele tiden mærker vores kunder – de ved jo bedre end os, hvordan de gerne vil bo«, siger Jens Erik Grøn.

   

Nyt redskab til boligselskabet

Sammen med konsulentfirmaet Kuben Management undersøgte Sundby-Hvorup Boligselskab i løbet af 2014 og 2015 sine afdelinger med det nye værktøj. Ud over at gennemgå bebyggelsernes fysiske tilstand analyserede 360-graders eftersynene også afdelingernes sociale forhold, beboernes tilfredshed med at bo i afdelingerne og hvordan tiltag i afdelingerne kan støtte op om en positiv udvikling i de bydele, som afdelingerne ligger i.

Resultaterne blev samlet i en rapport for hver af boligselskabets afdelinger. Et lysreguleringsprincip med røde, gule og grønne cirkler visualiserede i rapporterne, hvor der indenfor de enkelte forhold var behov for henholdsvis øjeblikkelig handling, handling på kort sigt og handling på lang sigt. Ud fra farveangivelserne blev der efterfølgende udarbejdet skræddersyede handleplaner for de enkelte afdelinger.

Nyt redskab til boligselskabet

Sammen med konsulentfirmaet Kuben Management undersøgte Sundby-Hvorup Boligselskab i løbet af 2014 og 2015 sine afdelinger med det nye værktøj. Ud over at gennemgå bebyggelsernes fysiske tilstand analyserede 360-graders eftersynene også afdelingernes sociale forhold, beboernes tilfredshed med at bo i afdelingerne og hvordan tiltag i afdelingerne kan støtte op om en positiv udvikling i de bydele, som afdelingerne ligger i.

Resultaterne blev samlet i en rapport for hver af boligselskabets afdelinger. Et lysreguleringsprincip med røde, gule og grønne cirkler visualiserede i rapporterne, hvor der indenfor de enkelte forhold var behov for henholdsvis øjeblikkelig handling, handling på kort sigt og handling på lang sigt. Ud fra farveangivelserne blev der efterfølgende udarbejdet skræddersyede handleplaner for de enkelte afdelinger.

Vejleder beboerne til at træffe de rigtige valg

Vi er også blevet klar over, hvad der ikke er råd til lige nu, fordi vi skal have den overordnede økonomi til at hænge sammen igen.

Lisbeth Elkjær er formand for afdelingsbestyrelsen i boligområdet Hanebjælken

»Med 360-graders eftersynene har vi fået et værktøj, der både giver et grundigt øjebliksbillede af afdelingernes situation og gør det muligt at planlægge de nødvendige indsatser strategisk. Nogle afdelinger har måske kun behov for at få malet plankeværkerne og etableret en ny parkeringsplads, mens andre afdelinger skal have udarbejdet en helhedsplan for at gøre boligerne tidssvarende og attraktive for beboerne«, forklarer Jens Erik Grøn og uddyber:

»Som almen boligorganisation er vi forpligtede til at sikre, at beboernes penge ikke bruges forkert. Derfor er de handleplaner, som er blevet udarbejdet for de enkelte afdelinger på baggrund af 360-graders eftersynene, utrolig vigtige for os og for afdelingsbestyrelserne. De viser, hvad der reelt er behov for – og hvad vi ikke skal bruge pengene på lige nu«.

I flere tilfælde har 360-graders eftersynene fungeret som en øjenåbner for beboerne. Lisbeth Elkjær er formand for afdelingsbestyrelsen i rækkehusbebyggelsen Hanebjælken i Vestbjerg, der ligger små 12 kilometer nord for Aalborg. Hun oplevede, at afdelingen fik et tiltrængt overblik efter en forudgående periode med en gennemgribende renovering af bebyggelsen:

»Eftersynet hjalp os med at få øje på, hvilke mindre ting der manglede efter den store renovering og som betød meget for beboerne i deres hverdag. Så nu har vi fået de nye postkasser og den gadebelysning, som beboerne har efterspurgt i to år. Vi er også blevet klar over, hvad der ikke er råd til lige nu, fordi vi skal have den overordnede økonomi til at hænge sammen igen«.

Vejleder beboerne til at træffe de rigtige valg

Vi er også blevet klar over, hvad der ikke er råd til lige nu, fordi vi skal have den overordnede økonomi til at hænge sammen igen.

Lisbeth Elkjær er formand for afdelingsbestyrelsen i boligområdet Hanebjælken

»Med 360-graders eftersynene har vi fået et værktøj, der både giver et grundigt øjebliksbillede af afdelingernes situation og gør det muligt at planlægge de nødvendige indsatser strategisk. Nogle afdelinger har måske kun behov for at få malet plankeværkerne og etableret en ny parkeringsplads, mens andre afdelinger skal have udarbejdet en helhedsplan for at gøre boligerne tidssvarende og attraktive for beboerne«, forklarer Jens Erik Grøn og uddyber:

»Som almen boligorganisation er vi forpligtede til at sikre, at beboernes penge ikke bruges forkert. Derfor er de handleplaner, som er blevet udarbejdet for de enkelte afdelinger på baggrund af 360-graders eftersynene, utrolig vigtige for os og for afdelingsbestyrelserne. De viser, hvad der reelt er behov for – og hvad vi ikke skal bruge pengene på lige nu«.

I flere tilfælde har 360-graders eftersynene fungeret som en øjenåbner for beboerne. Lisbeth Elkjær er formand for afdelingsbestyrelsen i rækkehusbebyggelsen Hanebjælken i Vestbjerg, der ligger små 12 kilometer nord for Aalborg. Hun oplevede, at afdelingen fik et tiltrængt overblik efter en forudgående periode med en gennemgribende renovering af bebyggelsen:

»Eftersynet hjalp os med at få øje på, hvilke mindre ting der manglede efter den store renovering og som betød meget for beboerne i deres hverdag. Så nu har vi fået de nye postkasser og den gadebelysning, som beboerne har efterspurgt i to år. Vi er også blevet klar over, hvad der ikke er råd til lige nu, fordi vi skal have den overordnede økonomi til at hænge sammen igen«.

»Vi har fået et bedre sammenhold her i afdelingen og holder også øje med hinanden på en ny måde, efter at vi har deltaget i workshops og møder sammen. Det betyder meget for trygheden og tilhørsforholdet, at man ved, at naboerne ser efter, om man har det godt«, siger Lisbeth Elkjær efter tilfredsheds-undersøgelsen i afdeling 16, Hanebjælken, hvor hun også er formand for afdelingens bestyrelse.

   

Beboerne er det vigtigste

360-graders eftersynene bygger i stor grad på beboerinvolvering, og beboerne har bl.a. besvaret spørgeskemaer om fysiske og sociale forhold i deres afdelinger. De har også deltaget i workshops, hvor de fremlagte indsatsområder blev diskuteret og videreudviklet. Involveringen af beboerne er én af den almene sektors grundsten, og det gælder også for Sundby-Hvorup Boligselskab.

»Fine mursten gør det ikke alene, og det er jo i virkeligheden beboerne, der er det vigtigste. At lave 360-graders eftersyn, hvor beboerne i særlig høj grad bliver inviteret til dialog og til at komme med input, er jo afgørende for, at beboerne rent faktisk får de rammer, de har behov for for at bo og trives godt«, forklarer boligselskabets direktør, Jens Erik Grøn.

Det var dog ikke uden risiko, at Sundby-Hvorup Boligselskab involverede beboerne. I princippet var der risiko for at få dumpekarakter som forvalter af beboernes boliger, og derfor blev resultaterne fra en stor beboertilfredshedsundersøgelse gennemgået med spænding, fortæller Jens Erik Grøn. Heldigvis var der flest positive tilbagemeldinger, og utilfredshedspunkterne kunne der i de allerfleste tilfælde gøres noget ved. 

Beboerne er det vigtigste

360-graders eftersynene bygger i stor grad på beboerinvolvering, og beboerne har bl.a. besvaret spørgeskemaer om fysiske og sociale forhold i deres afdelinger. De har også deltaget i workshops, hvor de fremlagte indsatsområder blev diskuteret og videreudviklet. Involveringen af beboerne er én af den almene sektors grundsten, og det gælder også for Sundby-Hvorup Boligselskab.

»Fine mursten gør det ikke alene, og det er jo i virkeligheden beboerne, der er det vigtigste. At lave 360-graders eftersyn, hvor beboerne i særlig høj grad bliver inviteret til dialog og til at komme med input, er jo afgørende for, at beboerne rent faktisk får de rammer, de har behov for for at bo og trives godt«, forklarer boligselskabets direktør, Jens Erik Grøn.

Det var dog ikke uden risiko, at Sundby-Hvorup Boligselskab involverede beboerne. I princippet var der risiko for at få dumpekarakter som forvalter af beboernes boliger, og derfor blev resultaterne fra en stor beboertilfredshedsundersøgelse gennemgået med spænding, fortæller Jens Erik Grøn. Heldigvis var der flest positive tilbagemeldinger, og utilfredshedspunkterne kunne der i de allerfleste tilfælde gøres noget ved. 

»Beboerne fik mine kontakt-oplysninger, så de altid kunne ringe til mig med spørgsmål og idéer. Den personlige, gode kontakt var afgørende for, at vi fik så ærlige svar. Det betyder også, at de efterfølgende handleplaner er i tråd med, hvad beboerne rent faktisk ønsker for deres afdelinger«, siger konsulent Rasmus Frandsen om processen med 360-graders eftersynene.

   

Fra beboerinddragelse til konkrete handleplaner

»Flere af os var jo med til alle møder og workshops, og fordi vi oplevede, at vi blev lyttet til, passer vi også bedre på tingene her bagefter. Vi har fået et rigtig godt sammenhold, og vi har fået et større ejerskab for vores afdeling«, siger Lisbeth Elkjær. 

Efter beboerinddragelsen omdannede konsulenterne alle input til konkrete handleplaner for de enkelte afdelinger. Implementeringen af de vedtagne tiltag sker helt bevidst i den rækkefølge, hvor beboerne bedst oplever, at de bliver hørt.  Etablering af en ny parkeringsplads, opsætning af bænke og opstart af en billardklub er tiltag, der hurtigt er blevet sat i værk, og som med det samme skaber værdi for beboerne. Imens bliver mere omfattende projekter grundigt planlagt og siden udført. 

I Vestbjerg synes Lisbeth Elkjær, at beboerinddragelsen har styrket afdelingen og bragt beboerne tættere sammen.

Sammen med formændene for de andre afdelingsbestyrelser ser Lisbeth Elkjær 360-graders eftersynene som et vigtigt forløb, der har styrket beboernes indtryk af at have medindflydelse, og at boligselskabet rent faktisk er interesseret i, at beboernes lokale afdelinger fungerer i det daglige.

Fra beboerinddragelse til konkrete handleplaner

»Flere af os var jo med til alle møder og workshops, og fordi vi oplevede, at vi blev lyttet til, passer vi også bedre på tingene her bagefter. Vi har fået et rigtig godt sammenhold, og vi har fået et større ejerskab for vores afdeling«, siger Lisbeth Elkjær. 

Efter beboerinddragelsen omdannede konsulenterne alle input til konkrete handleplaner for de enkelte afdelinger. Implementeringen af de vedtagne tiltag sker helt bevidst i den rækkefølge, hvor beboerne bedst oplever, at de bliver hørt.  Etablering af en ny parkeringsplads, opsætning af bænke og opstart af en billardklub er tiltag, der hurtigt er blevet sat i værk, og som med det samme skaber værdi for beboerne. Imens bliver mere omfattende projekter grundigt planlagt og siden udført. 

I Vestbjerg synes Lisbeth Elkjær, at beboerinddragelsen har styrket afdelingen og bragt beboerne tættere sammen.

Sammen med formændene for de andre afdelingsbestyrelser ser Lisbeth Elkjær 360-graders eftersynene som et vigtigt forløb, der har styrket beboernes indtryk af at have medindflydelse, og at boligselskabet rent faktisk er interesseret i, at beboernes lokale afdelinger fungerer i det daglige.

»Vi byfornyer selv«

Det handler i sidste ende også om forretningens overlevelse. Hvis vi ikke mærker efter hos vores kunder og følger med i, hvordan de gerne vil bo, så risikerer vi jo, at de flytter.

Jens Erik Grøn, direktør i Sundby-Hvorup Bogligselskab

I medierne er der ofte fokus på de udsatte boligområder, men i Sundby-Hvorup Boligselskab er det vigtigt at skabe gode rammer for alle beboerne - både i de trængende og de mindre trængende områder. Det sker ved at omdanne nogle af boligerne til tilgængelighedsboliger med elevatorer, så ældre beboere kan blive i deres bolig i længere tid og ikke behøver at flytte fra lokalområdet. Og det sker ved at opføre ungdomsboliger tæt på uddannelsesinstitutioner, så området bliver attraktivt for yngre tilflyttere. Boligselskabets direktør, Jens Erik Grøn siger:

»Det kan ikke nytte noget, at vi kun slukker ildebrande. Størstedelen af vores ca. 6000 beboere er helt almindelige mennesker, der bor i vores ungdomsboliger, familieboliger og ældreboliger. Det handler i sidste ende også om forretningens overlevelse. Hvis vi ikke mærker efter hos vores kunder og følger med i, hvordan de gerne vil bo, så risikerer vi jo, at de flytter.«

360-graders eftersynene er også blevet et centralt værktøj til at videreudvikle afdelingernes udearealer, så de i højere grad inviterer områdets øvrige borgere indenfor med stisystemer, grønne mødesteder og gode legepladser. I Vestbjerg benytter bydelens dagplejemødre dagligt Hanbjælkens legeplads.

»Vi er glade for, at legepladsen bliver brugt, og det er jo nemt, fordi den ligger lige ud til stisystemet. Man kommer hurtigt i snak med andre fra byen her, og afdelingen vil gerne bidrage til, at fællesskabet i vores lille lokalsamfund styrkes endnu mere»«, siger Lisbeth Elkjær og fortæller videre om, hvordan en udvidelse af legepladsen med aktiviteter for voksne er i støbeskeen. Ønsket er, at legepladsen bliver en fysisk og social samlingsplads, hvor alle familier i byen føler sig velkomne.

»Vi byfornyer selv«

Det handler i sidste ende også om forretningens overlevelse. Hvis vi ikke mærker efter hos vores kunder og følger med i, hvordan de gerne vil bo, så risikerer vi jo, at de flytter.

Jens Erik Grøn, direktør i Sundby-Hvorup Bogligselskab

I medierne er der ofte fokus på de udsatte boligområder, men i Sundby-Hvorup Boligselskab er det vigtigt at skabe gode rammer for alle beboerne - både i de trængende og de mindre trængende områder. Det sker ved at omdanne nogle af boligerne til tilgængelighedsboliger med elevatorer, så ældre beboere kan blive i deres bolig i længere tid og ikke behøver at flytte fra lokalområdet. Og det sker ved at opføre ungdomsboliger tæt på uddannelsesinstitutioner, så området bliver attraktivt for yngre tilflyttere. Boligselskabets direktør, Jens Erik Grøn siger:

»Det kan ikke nytte noget, at vi kun slukker ildebrande. Størstedelen af vores ca. 6000 beboere er helt almindelige mennesker, der bor i vores ungdomsboliger, familieboliger og ældreboliger. Det handler i sidste ende også om forretningens overlevelse. Hvis vi ikke mærker efter hos vores kunder og følger med i, hvordan de gerne vil bo, så risikerer vi jo, at de flytter.«

360-graders eftersynene er også blevet et centralt værktøj til at videreudvikle afdelingernes udearealer, så de i højere grad inviterer områdets øvrige borgere indenfor med stisystemer, grønne mødesteder og gode legepladser. I Vestbjerg benytter bydelens dagplejemødre dagligt Hanbjælkens legeplads.

»Vi er glade for, at legepladsen bliver brugt, og det er jo nemt, fordi den ligger lige ud til stisystemet. Man kommer hurtigt i snak med andre fra byen her, og afdelingen vil gerne bidrage til, at fællesskabet i vores lille lokalsamfund styrkes endnu mere»«, siger Lisbeth Elkjær og fortæller videre om, hvordan en udvidelse af legepladsen med aktiviteter for voksne er i støbeskeen. Ønsket er, at legepladsen bliver en fysisk og social samlingsplads, hvor alle familier i byen føler sig velkomne.

Lysreguleringsprincippet gjorde det let for alle beboere at være med i tilfredshedsundersøgelserne, hvor de farvede cirkler blev anvendt som skala for enten en god, middelgod eller dårlig vurdering. Beboerne vurderede bl.a. deres egen bolig, udearealerne, boligselskabets servicetilbud samt forhold i deres by eller bydel. Her er det afdeling 8, der har gennemgået 360-graders eftersynet.

Udvikling i løbende dialog med kommunen

Sundby-Hvorup Boligselskab er løbende i dialog med Aalborg Kommune om, hvordan afdelingerne kan bidrage til at skabe attraktive bydele, hvor socialt samvær kan udfolde sig. Udviklingen af boligafdelingernes udearealer sker således i tråd med de overordnede planstrategier, som kommunen udarbejder for sine lokalområder. For direktør Jens Erik Grøn gør 360-graders eftersynene det muligt at bidrage mere velovervejet og dermed mere vellykket:

”Med vejledningerne fra 360-graders eftersynene bidrager vi også til en bæredygtig byfornyelse i lokalområdet, og vi tager dermed et samfundsmæssigt ansvar. Det er vi stolte af”.

Udvikling i løbende dialog med kommunen

Sundby-Hvorup Boligselskab er løbende i dialog med Aalborg Kommune om, hvordan afdelingerne kan bidrage til at skabe attraktive bydele, hvor socialt samvær kan udfolde sig. Udviklingen af boligafdelingernes udearealer sker således i tråd med de overordnede planstrategier, som kommunen udarbejder for sine lokalområder. For direktør Jens Erik Grøn gør 360-graders eftersynene det muligt at bidrage mere velovervejet og dermed mere vellykket:

”Med vejledningerne fra 360-graders eftersynene bidrager vi også til en bæredygtig byfornyelse i lokalområdet, og vi tager dermed et samfundsmæssigt ansvar. Det er vi stolte af”.

;