LBF-orienterer nr. 328 17/12-2003

Særlig driftsstøtte til nyetablerede boligafdelinger.


I anledning af henvendelser til fonden om mulighederne for opnåelse af særlig driftsstøtte i forbindelse med eventuel tomgang i nyetablerede boligafdelinger skal Landsbyggefonden kort redegøre for retningslinierne.

Boligafdelinger med støtte efter nybyggerireglerne i almenboligloven . Landsbyggefonden forudsætter, at der som grundlag for nyt alment byggeri foreligger en analyse af den lokale befolkningsudvikling og en prognose for boligefterspørgslen, der udviser behov for det pågældende nybyggeri. Hvis der opstår tomgang i den nye afdeling, vil fonden sammen med de andre driftsstøttepartnere konkret tage stilling til grundlaget for nybyggeriet og mulighederne for kapitaltilførsel m.v. En sådan stillingtagen kan føre til afslag på ansøgning om støtte. I en eventuel driftsstøttesag tages den lovbestemte beboerbetaling til efterretning.

Boligafdelinger uden støtte efter nybyggerireglerne i almenboligloven . Almene boligorganisationer har mulighed for at etablere nye almene boligafdelinger uden offentlig støtte. Almenboligloven og sideaktivitetsbekendtgørelsen giver adgang til, at en afdeling kan erhverve eksisterende private ejendomme, herunder private og kommunale udlejningsboliger samt parcelhuse, med henblik på omdannelse til boliger, der falder inden for almene boligorganisationers formål. Erhvervelse kan tillige ske i forbindelse med byfornyelse. Erhvervelse kræver dog kommunalbestyrelsens godkendelse. Erhvervelse forudsætter, at der indenfor maksimalt 10 år fra erhvervelsen kan opnås balance mellem udgifter og indtægter.

I de seneste år er der på baggrund af den lave rente tillige opstået nybyggeri af nye ustøttede boliger. Entreprenører har med salg for øje udviklet og opført nyt boligbyggeri i privat regi. Opførelsen finansieres f.eks. i en kombination af realkreditlån (rentetilpasningslån og stående lån), banklån og egne midler. Kapitaludgifterne og dermed huslejen bliver selvsagt højere end niveauet i tilsvarende støttet byggeri.

Disse private byggerier udbydes herefter til salg og overtages eventuelt af almene boligorganisationer efter almenboliglovens og sideaktivitetsbekendtgørelsens bestemmelser. Erhvervelsen skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Erhvervelsen skal ikke godkendes af Landsbyggefonden, som ikke har hjemmel til at blande sig i dette spørgsmål.

Landsbyggefonden har som nævnt modtaget henvendelser bl.a. om mulighederne for særlig driftsstøtte til etablerede ustøttede almene boligafdelinger, hvis en sådan afdeling bliver nødlidende. Landsbyggefonden har i lighed med tidligere tilfælde henvist til bestemmelserne i fondens regulativ af 13. december 1996 § 2: ”Landsbyggefonden yder ikke særlig driftsstøtte til afdelinger, som ikke er i økonomisk balance ved deres etablering som almene afdelinger, herunder har væsentlige udækkede byggetekniske behov. Fonden kan dog yde støtte, hvis en afdeling efterfølgende er kommet i økonomisk balance eller hvis væsentlige byggetekniske behov, der er konstateret ved etableringen, er dækket.”

Konkret har der tidligere bl.a. været rejst sager om nødlidende ustøttede almene boligafdelinger, hvis ejendomme er overtaget efter en byfornyelsesindsats. For høje kapitaludgifter samt byggetekniske fejl og mangler har fonden i disse sager henvist til dækning fra anden side. Endvidere er der indgivet ansøgning om kapitaltilførsel til fallerede ustøttede ungdomsboligbyggerier, der efterfølgende blev overtaget af almene boligorganisationer. Fonden har afvist at medvirke til økonomisk genopretning før ovennævnte bestemmelse er opfyldt.

I ustøttede almene boligafdelinger kan kapitaludgifterne imidlertid nemmere komme op i et niveau, hvor boligerne ikke kan udlejes. Tomgangen fører til lejetab og ofte fraflytningstab, hvorved en økonomisk ubalance opstår. Hvis der i så fald rejses en driftsstøttesag, forbeholder Landsbyggefonden sig at vurdere, hvorvidt det overhovedet har været realistisk at etablere den pågældende boligafdeling. Har der været grundlag for etableringen, herunder en højere kapitaludgift og husleje? Er der et langsigtet behov for de pågældende boliger (lokal boligmarkedsanalyse)? Er de højere kapitaludgifter eventuelt tilsvaret af højere boligkvalitet og større attraktionsværdi? Hvordan er udviklingen i kapitaludgifterne set over tid?

Visse af de ustøttede byggerier er delvist finansieret ved stående lån, som måske påregnes fornyet ca. hvert 10. år. For en ordens skyld bemærkes, at indbetalings-grundlaget for udamortiserede lån følger reglerne i fondens regler af 24. marts 1999 om indbetalinger af dispositionsfondsmidler til landsdispositionsfonden. Reglernes § 5: ”Har en bebyggelse i forhold til byggeri opført på samme tidspunkt en væsentlig afvigende finansiering med hensyn til lånenes løbetid og forrentning m.v., kan Landsbyggefonden som indbetalingsgrundlag fastsætte en normal-finansiering for bebyggelsen på grundlag af de regler for støttet byggeri, som var gældende på opførelsestidspunktet.”

Indbetalingsreglerne indebærer, at der fra ustøttede boligafdelinger p.t. efter ca. 30 års forløb kan opkræves indbetalinger til landsdispositionsfonden svarende til den regulerede beboerbetaling i samme årgangs støttede almene byggeri. Dette vil gælde udover eventuelle tilbageværende låneydelser i de pågældende ustøttede boligafdelinger. Indbetalingerne til landsdispositionsfonden dækker andel af statens udgifter til ydelsesstøtte vedrørende det støttede almene nybyggeri samt driftsstøtteudgifter i forhold til det eksisterende almene byggeri (renovering m.v.).

Med venlig hilsen
LANDSBYGGEFONDEN

Gert Nielsen Birger R. Kristensen

Særlig driftsstøtte til nyetablerede boligafdelinger.


I anledning af henvendelser til fonden om mulighederne for opnåelse af særlig driftsstøtte i forbindelse med eventuel tomgang i nyetablerede boligafdelinger skal Landsbyggefonden kort redegøre for retningslinierne.

Boligafdelinger med støtte efter nybyggerireglerne i almenboligloven . Landsbyggefonden forudsætter, at der som grundlag for nyt alment byggeri foreligger en analyse af den lokale befolkningsudvikling og en prognose for boligefterspørgslen, der udviser behov for det pågældende nybyggeri. Hvis der opstår tomgang i den nye afdeling, vil fonden sammen med de andre driftsstøttepartnere konkret tage stilling til grundlaget for nybyggeriet og mulighederne for kapitaltilførsel m.v. En sådan stillingtagen kan føre til afslag på ansøgning om støtte. I en eventuel driftsstøttesag tages den lovbestemte beboerbetaling til efterretning.

Boligafdelinger uden støtte efter nybyggerireglerne i almenboligloven . Almene boligorganisationer har mulighed for at etablere nye almene boligafdelinger uden offentlig støtte. Almenboligloven og sideaktivitetsbekendtgørelsen giver adgang til, at en afdeling kan erhverve eksisterende private ejendomme, herunder private og kommunale udlejningsboliger samt parcelhuse, med henblik på omdannelse til boliger, der falder inden for almene boligorganisationers formål. Erhvervelse kan tillige ske i forbindelse med byfornyelse. Erhvervelse kræver dog kommunalbestyrelsens godkendelse. Erhvervelse forudsætter, at der indenfor maksimalt 10 år fra erhvervelsen kan opnås balance mellem udgifter og indtægter.

I de seneste år er der på baggrund af den lave rente tillige opstået nybyggeri af nye ustøttede boliger. Entreprenører har med salg for øje udviklet og opført nyt boligbyggeri i privat regi. Opførelsen finansieres f.eks. i en kombination af realkreditlån (rentetilpasningslån og stående lån), banklån og egne midler. Kapitaludgifterne og dermed huslejen bliver selvsagt højere end niveauet i tilsvarende støttet byggeri.

Disse private byggerier udbydes herefter til salg og overtages eventuelt af almene boligorganisationer efter almenboliglovens og sideaktivitetsbekendtgørelsens bestemmelser. Erhvervelsen skal godkendes af kommunalbestyrelsen. Erhvervelsen skal ikke godkendes af Landsbyggefonden, som ikke har hjemmel til at blande sig i dette spørgsmål.

Landsbyggefonden har som nævnt modtaget henvendelser bl.a. om mulighederne for særlig driftsstøtte til etablerede ustøttede almene boligafdelinger, hvis en sådan afdeling bliver nødlidende. Landsbyggefonden har i lighed med tidligere tilfælde henvist til bestemmelserne i fondens regulativ af 13. december 1996 § 2: ”Landsbyggefonden yder ikke særlig driftsstøtte til afdelinger, som ikke er i økonomisk balance ved deres etablering som almene afdelinger, herunder har væsentlige udækkede byggetekniske behov. Fonden kan dog yde støtte, hvis en afdeling efterfølgende er kommet i økonomisk balance eller hvis væsentlige byggetekniske behov, der er konstateret ved etableringen, er dækket.”

Konkret har der tidligere bl.a. været rejst sager om nødlidende ustøttede almene boligafdelinger, hvis ejendomme er overtaget efter en byfornyelsesindsats. For høje kapitaludgifter samt byggetekniske fejl og mangler har fonden i disse sager henvist til dækning fra anden side. Endvidere er der indgivet ansøgning om kapitaltilførsel til fallerede ustøttede ungdomsboligbyggerier, der efterfølgende blev overtaget af almene boligorganisationer. Fonden har afvist at medvirke til økonomisk genopretning før ovennævnte bestemmelse er opfyldt.

I ustøttede almene boligafdelinger kan kapitaludgifterne imidlertid nemmere komme op i et niveau, hvor boligerne ikke kan udlejes. Tomgangen fører til lejetab og ofte fraflytningstab, hvorved en økonomisk ubalance opstår. Hvis der i så fald rejses en driftsstøttesag, forbeholder Landsbyggefonden sig at vurdere, hvorvidt det overhovedet har været realistisk at etablere den pågældende boligafdeling. Har der været grundlag for etableringen, herunder en højere kapitaludgift og husleje? Er der et langsigtet behov for de pågældende boliger (lokal boligmarkedsanalyse)? Er de højere kapitaludgifter eventuelt tilsvaret af højere boligkvalitet og større attraktionsværdi? Hvordan er udviklingen i kapitaludgifterne set over tid?

Visse af de ustøttede byggerier er delvist finansieret ved stående lån, som måske påregnes fornyet ca. hvert 10. år. For en ordens skyld bemærkes, at indbetalings-grundlaget for udamortiserede lån følger reglerne i fondens regler af 24. marts 1999 om indbetalinger af dispositionsfondsmidler til landsdispositionsfonden. Reglernes § 5: ”Har en bebyggelse i forhold til byggeri opført på samme tidspunkt en væsentlig afvigende finansiering med hensyn til lånenes løbetid og forrentning m.v., kan Landsbyggefonden som indbetalingsgrundlag fastsætte en normal-finansiering for bebyggelsen på grundlag af de regler for støttet byggeri, som var gældende på opførelsestidspunktet.”

Indbetalingsreglerne indebærer, at der fra ustøttede boligafdelinger p.t. efter ca. 30 års forløb kan opkræves indbetalinger til landsdispositionsfonden svarende til den regulerede beboerbetaling i samme årgangs støttede almene byggeri. Dette vil gælde udover eventuelle tilbageværende låneydelser i de pågældende ustøttede boligafdelinger. Indbetalingerne til landsdispositionsfonden dækker andel af statens udgifter til ydelsesstøtte vedrørende det støttede almene nybyggeri samt driftsstøtteudgifter i forhold til det eksisterende almene byggeri (renovering m.v.).

Med venlig hilsen
LANDSBYGGEFONDEN

Gert Nielsen Birger R. Kristensen

Ordforklaringer

Boligafdelinger

Byggeri med boliger tilhørende almene boligorganisationer. En afdeling er økonomisk uafhængig af andre afdelinger og af boligorganisationen. En boligafdeling kan indeholde erhvervs- og institutionsarealer.

Landsdispositionsfonden

Lovbestemt konto i Landsbyggefondens regnskab. Fonden kan yde særlig driftsstøtte til problemramte boligafdelinger. Oprettet ved lovændring i 1987.

Regulativ

Landsbyggefondens regler udstedt i medfør af loven vedrørende bl.a. indbetalinger til landsdispositionsfonden, støtte til opretning/renovering, særlig driftsstøtte og tilskud til forbedrings- og opretningsarbejder.