Læs om en gennemgribende forbedring af boligkvalitet

Esbjerg

Den grimme ælling lettede fra Fuglebakken som en smuk svane

Både brandmyndigheder, kommunale deklarationer og nedbøjede gulve truede med at gøre en ende på boliglivet i Fuglebakken, men en veltilrettelagt renovering og økonomisk snilde revitaliserede kvarterets ramponerede rækkehuse.

I den nordøstlige del af Esbjerg finder man det almennyttige boligområde Fuglebakken. Med sine 187 lejemål hører boligområdet ikke til blandt de mindste af byens mange almene bebyggelser, men byggeriets noget omtumlede historie og radikale renovering er med til at gøre området særligt.

Og ved opførelsen for godt 60 år siden tegnede fremtiden for boligområdet langt fra givet.

Et boligområde i skærfyldt farvand

Det almene boligområde Fuglebakken blev opført som midlertidigt forsøgsbyggeri i perioden 1956-1958. Allerede ved byggeriets opførsel blev indføjet en passus, der gav Esbjerg Kommune ret til at kræve bygningerne nedrevet igen efter 60 år, hvis boligstandarden ikke var tilfredsstillende.

Endvidere raslede brandmyndigheder med sablen, og påbud fra den kant truede også boligområdets fremtid. Radikale midler måtte tages i brug, hvis skærene ikke skulle knuse Fuglebakkens boliger til pindebrænde.

Vejen gik over en radikal og gennemtænkt fremtidssikrende helhedsplan for boligområdet – hvor samspil og dialog spillede en rolle, der var mindst ligeså stor som søm og mørtel.

Boligbyggeri i pagt med datidens behov

Bebyggelsen er opført i perioden i 1956 til 1958 som et midlertidigt byggeri som bl.a. havde til formål hurtig at skaffe boliger til Esbjerg by hvor befolkningstallet voksede voldsomt i disse år.

I perioden fra 1955 var der 52.877 indbygger i Esbjerg til i 1976 hvor der var 69.688 indbygger i byen en forøgelse pr. år på 1.681.

Den voldsomme befolkningstilvækst skyldtes primært den store aktivitet på byens havn, samt Esbjergs blomstrende industri.

Tilflytningen var så stor, at mange boede i husvildebarakker i den indre by – og en del af boligerne i Fuglebakke blev således oprindeligt reserveret til husning af husvilde i et socialfilantropisk boligprojekt.

En tidsindstillet bombe blev desarmeret

Byggeriet blev opført i et ressourcefattigt tidspunkt, hvor der bl.a. var en udtalt mangel på faglærte murere. Det var med til at føre til pålæg fra Boligministeriet om at indskrænke brugen af arbejdskraft til det mindst mulige.

Således er bebyggelsen opført i såkaldte Durisolblokke i overensstemmelse med Arbejds- og boligministeriets cirkulære af 3. april 1950 angående bygningsdispensation til opførelse af huse med særlig byggemateriale.

Byggeriet blev opført med en tidsbegrænsning på Bygningsattesten gældende for 60 år fra d. 3. okt. 1958. Med ret til at Esbjerg Kommune kunne kræve bygningerne nedrevet, såfremt de ikke levede op til minimumskravene, der stilles til denne type boliger.

Esbjerg Kommune aflyste imidlertid deklarationen i midten af 2007 på foranledning af Fuglebakkens administrationsselskab DAB.

I renoveringsprocessen gik man radikalt til værks, men det endelige resultat stod mål med anstrengelserne.

Med ambitiøse og veltilrettelagte planer om en gennemgribende renovering overbeviste administationsselskabet Esbjerg Kommune om, at der fandtes en god fremtid for Fuglebakken. Og de midlertidige boliger blev gjort permanente.

Fagenterpriser var med til at løfte opgaven

Et omdrejningspunkt for renoveringen – og afgørende for det succesfulde resultat var den udstrakte brug af såkaldte fagenterpriser.

Groft sagt, så består fagentreprise i, at man splitter renoveringsopgaven op i mange forskellige fagelementer – som VVS, tømrer, murer, gartner, belægningsfolk osv. 

Man søger altså at bryde opgaverne op i detaljer og mindstedele. Dermed bliver opgaverne mere overskuelige for interesserede store og små entreprenører.

Med byggeleder Torben Bøgelund Madsens ord:

"I fagentreprise har man meget mere styring og hands-on".

”I fagentreprise bliver opgaverne blotlagt og specificeret – ikke ret meget bliver malet med den brede pensel, men der er klarhed og gennemsigtighed for de involverede parter. Man kan sige, at man springer et led over. Man har meget mere styring og hands-on med de enkelte opgaver og entreprenørerne end i en hoved- eller totalentreprise.”

Løsningen indebar, at man ribbede husene for stort set alt, men lod ydervæggene stå. Så blev der bygget en ny skal udenpå – og samtidig blev der også ændret lidt i boligernes indretning. Endelig etablerede man nogle tilgængelighedsboliger.

Kreativitet bon’ede ud på bundlinjen

I renoveringsprocessen var DAB repræsentant for bygherreren – Esbjerg Almene Boligselskab. Til at styre fagenterpriserne i Fuglebakken hyrede DAB Torben Bøgelund Madsen fra rådgiverfirmaet Ingeniør’ne.

Om valget af udbud i fagentepriser siger Klaus”Udbuddet i fagentrepriser har betydet, at vi stort set har kunnet realisere projektet uden nævneværdige besparelser.” Freddi Juelshøj, der er projektleder i DAB’s afdeling Byg og Renovering:”

Vi var klar over, at økonomien var presset – og da der ikke var udsigt til flere penge, så måtte vi tænke kreativt. Og vi vurderede, at vi med afsæt i fagenterpriser ville spare godt 10 %. Vi var klar over, at denne udbudsform ville gøre, at vi skulle lægge lidt flere penge hos rådgiveren, der skulle styre processen. Og udbuddet i fagentrepriser har i sidste ende betydet, at vi stort set har kunnet realisere projektet uden nævneværdige besparelser.”

Dialog og samspil har været afgørende for processen

Som erfaringerne fra Esbjerg viser, så er de lavthængende frugter ved brugen af fagenterpriser flere og store – men denne udbudsform stiller på samme tid store krav til projektstyring, dialog og samspil.

Klaus Freddi Juelshøj kan berette, at værdien af samspil har været i fokus fra starten. Man lagde ud med flere kick-off-arrangementer, hvor de involverede parter kom til orde.

Eksempelvis fik bygherren lejlighed til at formulerer målet med processen – og de interesserede entreprenører fik mulighed for at sætte ord på, hvad de kunne bidrage med:

”Kommunikation og dialog har spillet en afgørende rolle. Den gode dialog og viljen til at løfte i flok. Og det gør man ikke bare lige – det stiller krav til bygherre, det stiller krav til rådgiver og det stiller krav til entreprenørerne. Men hvis man kan forene kræfterne, så ender man med noget godt.”

Fra byggepladsen i Esbjerg supplerer Torben Bøgelund Madsen:

”Der er også meget psykologi i processen, hvor man skal have en masse kræfter til at arbejde sammen – det er ikke altid lige nemt. Det kræver noget at få alle til at marchere i takt, til at være indstillet på, at det er dén dag, du laver dét, for at den næste håndværker kan komme til den næste dag. Ellers laver du rod i det – for de andre og for dig selv.

Beboerne har fået indflydelse og meget for pengene

Klaus Freddi Juelshøj betoner, at beboerne i Fuglebakken har været med i processen inden der blev tænkt på at tage det første spadestik. Gennem opstartsworkshops fortalte beboerne, hvordan de gerne ville have, at Fuglebakken skulle se ud i fremtiden. Og den inddragende tilgang har givet pote – både på den korte og den lange bane:

”Beboernes største gevinst har nok været, at vi har undgået de store sparerunder – vi har undgået at skulle fjerne elementer, som beboerne havde ønsket. De har fået en renoveringssag, der – i min verden – er kørt ud over det sædvanlige. Hvis du går rundt i Fuglebakken i dag, så kan du næsten ikke se forskel på et renoveret og et nyt rækkehus et andet sted.”

"Hvis du går rundt i Fuglebakken i dag, så kan du næsten ikke se forskel på et renoveret og et nyt rækkehus et andet sted.”

Torben Bøgelund Madsen tøver ikke, når han skal sætte ord på beboernes udbytte af den særlige udbudsform i Fuglebakkens renovering:

”Ved en lav pris for renoveringen, får beboerne en lavere husleje – så firkantet kan det siges. Beboerne skal betale husleje ud fra den projektpris, der bliver til slut. På den måde er det meget kynisk. I dette tilfælde har fagentreprisen betydet, at beboerne har fået mere for pengene.”

Ikke one-size-fits-all

I lyset af de gode erfaringer fra Fuglebakkens fagenterprisemodel, er det fristende at søge at omplante, hvad Klaus Freddi Juelshøj betegner som Esbjerg-modellen til andre projekter og lokaliteter.

Mindre, lokale entreprenører har lettere adgang til fagenterprisens delopgaver.

Ud over det åbenlyse potentiale for besparelser, rummer modellen også mulighed for, at bygherren kommer tættere på processen – og den leverede kvalitet.

Endvidere kan et udbud i fagenterpriser betyde, at en renoveringsproces splittes op i en masse delopgaver og dermed bliver attraktiv for mindre, lokale entreprenører, der ellers ville have svært ved at finde vej ind i en hoved- eller totalentreprise.

I den forbindelse maner Torben Bøgelund Madsen imidlertid til besindighed – fagenterprise-modellen er ingen patentløsning eller silver bullit, der med succes kan bruges alle steder:

”Der er ingen facitliste – det er ikke sådan, at det altid vil være bedst og billigst at udbyde i en fagentreprise. Men i nogle tilfælde kan det være det – det afhænger altid af omstændighederne.”

Fotos i artiklen: Lars Just

Hvis du vil se mere om bevaring