Asbest, blød bund og konstruktive udfordringer – tre erfaringer fra en renovering

Af Tore Daa Funder, foto: Fællesbo

Mellem de røde teglbygninger i Sjællandsparken i Herning ligger i dag et grønt gårdrum med legeplads, nye altaner og nyanlagte bede. Bebyggelsen fremstår samlet og rolig – men under renoveringen gemte der sig flere tekniske overraskelser.

Undervejs dukkede både asbest i jorden, uventede jordbundsforhold og uventede konstruktioner op. Udfordringerne skulle håndteres, mens byggeriet stod på.

“Når der opstår problemer i et renoveringsprojekt, er det afgørende, at man tager dem åbent. Hvis rådgivere, entreprenører og bygherre taler åbent uden berøringsanst sammen om udfordringerne, kan man også hurtigere finde løsninger,” siger specialkonsulent Camilla Bjørn fra Fællesbo.

Renoveringen omfattede blandt andet modernisering af boligerne, forbedringer af klimaskærmen og etablering af tilgængelighedsboliger med elevator i to blokke. Undervejs gav projektet tre erfaringer, som projektlederne i dag fremhæver som særligt centrale.

Tre erfaringer fra byggepladsen

Miljøforhold kræver beslutningskraft.En af de første større overraskelser opstod, da der under byggearbejdet blev fundet asbest i jorden – noget der ikke var identificeret i de indledende undersøgelser.

“Vi havde fået lavet miljøprøver i starten, og de viste ikke noget særligt. Men da vi begyndte at grave, fandt vi pludselig asbest i jorden. Så måtte vi stoppe op og finde ud af, hvordan det skulle håndteres – både i forhold til kommunen og til projektets videre forløb,” fortæller Lars Bækgaard, der er projektleder for Fællesbo i Herning og dermed var helt tæt på renoveringen.

Fundet betød, at kommunen skulle inddrages, og at der skulle udarbejdes en plan for håndteringen af jorden. Samtidig skulle projektets fremdrift sikres.

Ifølge Lars Bækgaard understreger situationen, at renoveringsprojekter i eksisterende byggeri altid rummer en grad af usikkerhed.

“Renovering af eksisterende byggeri rummer altid en usikkerhed. Derfor er det vigtigt at have en vis risikoreserve og være klar til at reagere hurtigt, når virkeligheden ikke helt er som forudsat.”

Tegninger fortæller ikke altid hele historien – grundige forundersøgelser er vigtige.En anden erfaring opstod, da arbejdet med de eksisterende lofter gik i gang. Her viste konstruktionerne sig ikke helt at svare til tegningsmaterialet.

“Tegningerne fortalte ikke hele historien. Da vi gik i gang, kunne vi se, at lofterne ikke havde den opbygning, vi havde regnet med. Det betød, at den planlagte metode ikke gav den kvalitet, vi kunne aflevere,” fortæller Lars Bækgaard.

Projektgruppen måtte derfor afsøge alternative løsninger. Et helt nyt gipsloft var en mulighed, men ville have haft betydelige økonomiske konsekvenser.

I stedet valgte man at arbejde videre med den eksisterende konstruktion og justere metoden, så overfladerne kunne bringes op på det ønskede niveau.

Geoteknik er ikke en garanti. Den tredje udfordring opstod i forbindelse med etableringen af elevatorer. Selvom der var gennemført jordbundsundersøgelser inden projektstart, viste forholdene sig anderledes, da udgravningen begyndte.

“Da vi begyndte at grave ud til elevatorerne, kunne vi se, at jordbundsforholdene ikke var helt som forventet. Så måtte vi sammen med geotekniker og rådgivere finde en løsning på pladsen – og det endte med skruefundamenter,” fortæller Lars Bækgaard.

Skruefundamenterne gjorde det muligt at etablere elevatorerne uden omfattende udgravninger tæt på den eksisterende bygning.

“Det var en løsning, der kostede lidt, men en anden løsning kunne have været endnu dyrere. Samtidig kunne vi installere dem hurtigt og komme videre i byggeriet.”

Ifølge Lars Bækgaard viser situationen også, hvor vigtig dialogen mellem projektets parter er.

“Det er afgørende, at rådgivere, entreprenører og bygherre hurtigt kan finde en løsning sammen, når der opstår noget uventet.”

Identificér og håndtér!

For Camilla Bjørn er den vigtigste læring fra Sjællandsparken ikke, at problemer kan undgås – men at man taler åben og ærligt om dem, så de kan håndteres bedst muligt:

“Renovering handler ikke om at undgå udfordringer. Det handler om at håndtere dem ordentligt.”